商品房购买法律知识

成都房地产业协会
成都市物业管理协会  联合宣传
四川泓森律师事务所(房地产专业律师事务所

关于商品房买卖合同
☆　合同是当事人双方的“宪章”，可谓一字值千金。一经签定，将承担相应的法律责任和法律后果。合同的合法性、有效性和公正性是签字之前必须要重视的。特别是商品房买卖合同以及补充协议和前期物业管理服务合同，如对主体的审查、“五证”的审查和内容的审查等，请购房者下笔要慎重，即使少数合同事后能够补救，但代价也是相当大的。

购房者通过认购、订购、预购等方式向出卖人交付的定金，是否应退还？

☆　如果因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，按定金罚则处理。如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，定金应返还购房者。

商品房预售合同未办理备案登记手续，是否无效？

☆　如果双方当事人以办备案登记作为合同生效条件的，从其约定。但是当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。如双方当事人未约定办备案登记作为合同生效条件，合同有效。

哪些情况下，无法取得房屋的购房者可以请求出卖人双倍返还已交购房款？

⑴商品房买卖合同订立后，出卖人未告之买受人又将该房屋抵押给第三人；⑵商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；⑶出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明；⑷出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

因房屋质量问题，购房者可解除合同并请求赔偿损失的情形有哪些？

⑴房屋主体结构质量不合格不能交付使用；⑵房屋交付使用后，其主体结构质量经核验确属不合格；⑶因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

出卖人交付的房屋面积与合同约定面积不符，如何处理？

☆　合同有约定的按约定。没有约定或约定不明的，按下列原则处理：
⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。⑵面积误差比绝对值超出3%，购房者可解除合同。双方如自愿继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。

出卖人逾期交房，购房者可解除合同吗？

☆　有约定按约定。没有约定的，如出卖人逾期交房，经催告后在三个月的合理期限内仍不交房，购房者可以解除合同。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。


由于出卖人的原因，买受人未在约定或法定期限内取得产权证的，如何处理？

☆　出卖人应承担违约责任，超过约定或法定期限一年，由于出卖人的原因导致购房人不能办理产权登记，购房人可解除合同，并可要求赔偿损失。


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                                      二ＯＯ四年九月二十三日