房屋租赁法律知识

★  房屋租赁合同未办理备案登记手续是否有效？

●  此问题在理论界和实务界都存在较大争议。我们认为根据现行法律规定，房屋租赁合同的备案登记不是合同生效的必要条件，合同一经成立就应当生效。

★  开发商将未办理初始登记取得产权证的房屋出租所签订的预租合同是否有效？

●  现行法律、法规对预租合同没有规定，但也没有禁止性规定，预租合同属无名合同。依照《合同法》第51条规定参照最相类似的法律、法规处理。因此，我们认为房屋预租合同为有效合同。

★  承租人转租房屋后，收取次承租人的转让费和多收的租金是否应交还给出租人？

●  对此问题，法律、法规没有明确规定。当事人应在合同中约定。若无约定，我们认为转让费应由承租人即转租人收取。每月多收的租金应由出租人收取。

★  设定抵押权的房屋是否可以出租以及出租后的法律后果？

●  可以出租。抵押权在先出租在后，抵押权实现后原租赁合同对买受人不具有约束力；出租在先而抵押在后，抵押权实现后，原租赁合同对买受人继续有效。出租人出租房屋时，未告知承租人该房已抵押的，抵押权实现后，所造成的损失由出租人承担；若出租人出租前告知该房已抵押，抵押权实现后所造成的损失由承租人承担。

★  房屋租赁关系存续期间，房屋所有权发生变更是否影响租赁关系的效力？ 

●  《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“所有权变更，不破坏租赁”的原则。但实践中，有关人员还不习惯严格遵守此规定。

★  出租人出卖已租赁的房屋，未告知承租人应承担的法律后果？

●  如果出租人出卖房屋没有事先告知承租人，承租人可以在出租人出卖房屋后的三个月内，请人民法院宣告买卖行为无效。在出租人出卖房屋后六个月内，如果承租人没有行使宣告无效的权利，该项法定权利将自动丧失。

★  租赁合同是否必须签书面合同？最长租期是多少？

●  租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

★  租赁合同未定租期怎么办？

●  未定租期的租赁合同是不定期租赁合同。不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应提前通知承租人。

★  房屋租赁合同双方没有对维修进行约定怎么办？

●  当事人双方没有约定维修事项，应由出租人维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

★  承租人无正当理由未付或延迟支付租金怎么办？

●  出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

                                                                                                  二ＯＯ四年六月十八日