第四课 新形势下开发商如何应对房地产开发中有关纠纷的新变化和最高人民法院近年判决的房地产纠纷案例研究

主讲人：赵绍舜  四川泓森律师事务所律师

 第三十一讲  房地产开发中常见纠纷司法审判实务处理一般原则

一、土地使用权的出让纠纷

二、土地使用权出让合同的性质到底是行政合同还是民事合同？

三、土地使用权的转让纠纷

四、房地产合作开发纠纷案件

五、未经共有人同意处分共有物，这个行为到底是有效还是无效？

六、裁判物权取得人与第三人利益的协调问题

七、预告登记的相关问题

八、交房办证与诉讼时效

九、如何确定买卖合同双方当事人的权利义务的范围

十、阴阳房屋买卖合同的问题

十一、小产权房的买卖问题

十二、建筑物区分所有权纠纷案件当中具有典型意义的案例

第三十二讲：最高人民法院终审判决的房屋买卖、租赁纠纷案例研究

一、商品房预售合同纠纷

案例126商品房预售合同中免责事由的认定及处理——广东省中振投资有限公司与武汉泰合房地产开发有限公司、中国银行湖北宝丰支行预售商品房纠纷上诉案

案例127预售期房设定抵押合同的效力认定——上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷上诉案

案例128如何认定按揭合同的效力——广东省中振投资有限公司与中国银行湖北宝丰支行楼花按揭纠纷上诉案

案例129如何正确界定当事人违约责任的范围——天津泰丰工业园(集团)有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案

案例130如何区分房屋建设工程承包合同与商品房预售合同——贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业(集团)公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人

案例131处理海南积压闲置用地权益纠纷 如何适用规范性文件一海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷上诉案

案例132正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质——中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案

案例133民事欺诈行为构成要件的认定及优势证据原则在民事审判实践中的具体运用——福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

案例134房地产公司在预售商品房时  未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案

案例135 公司分支机构尚未实际经工商部门注销完毕，是否影响公司行使其分支机构所享有的民事权利，承担其分支机构所负有的民事义务——泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案

案例136当事人能否以其不是适格被告为由提出管辖权异议以及当事人是否属于适格被告应当如何确定 ——鸿润锦源(厦门)房地产开发有限公司与彭雄浑、 鸿润集团房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案

案例137对于已经发生法律效力的判决如何予以撤销以及该已经发生法律效力的 判决产生何种拘束力——徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市 华建房地产开发有限公司、第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷案

案例138对于业主在《业主人住验收单》上明确提出的书面异议可否推定业主提出异议的主张成立以及交付房屋不符合商品房预售合同的约定时，责任如何承担?——黄颖诉荚晟房产公司商品房预售合同纠纷案

二、商品房销售合同纠纷

案例139 房屋转让合同解除条件的认定与处理——香港辉景集团有限公司与海南珠江建设股份有限公司房屋转让合同纠纷上诉案

案例140联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下，与他人签订的购房合同效力的认定——吉林省对外贸易开发公司诉中国工商银行长春市分行房产基建公司、中国工商银行吉林省分行拖欠购房款纠纷上诉案

案例141出租、出售尚未取得产权证的商品房合同效力认定问题——甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案

案例142如何对合同效力及合同是否生效进行综合评判——严新昌与通辽市科尔沁区国有资产经营管理公司、通辽市科尔沁区人民政府买卖合同纠纷上诉案

案例143 守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限一中国农业银行重庆市分行与重庆雨田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

案例144房屋买卖合同解除后，如何确定出卖方 对房屋添附的补偿——长沙物资股份有限公司与湖南省万国医疗器械保健品博览会交易中心有限公司、原审被告长沙市物资集团公司房屋买卖合同纠纷案

案例145已经人民法院判决生效认定的事实，当事人再行提起诉讼，人民法院依法予以驳回——内蒙古业成房地产开发有限责任公司与内蒙古三A家具有限公司《商品楼买卖合同》纠纷上诉案

案例146税收征管法律、行政法规与民事合同效力——上海众昌置业发展有限公司与上海盛天房地产咨询有限公司、上海联鑫房产咨询有限公司商品房包销合同纠纷上诉案

案例147关于合同被认定无效后的损失承担问题——济南森安房地产开发有限公司诉山东省无线电管理办公室商品房买卖合同纠纷上诉案

案例148具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同——某房地产公司与江某商品房销售合同纠纷上诉案*

案例149在房屋出卖人收取了买受人支付的大部分款项后，能否以房屋的工程价款优先受偿为由拒绝向买受人交付房屋 ——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

三、房屋确权纠纷

案例150 以进人破产程序的债务人作为被告的房地产纠纷案件应如何处理——潍坊市坊子区人民法院山东坊子酒厂破产还债清算组与潍坊市商业银行房地产过户纠纷上诉案

案例151“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案

四、房屋租赁合同纠纷

案例152租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权——善岛建设(天津)有限公司与天津一商集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

案例153欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除一重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

案例154房屋预租合同的效力和合同解除后果——北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案

案例155 以划拨方式取得用于市政公用设施的土地使用权转让、出租行为效力的认定与处理——昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷上诉案

案例156房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题——中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆医疗器械公司房屋租赁合同纠纷上诉案

案例157当事人以在建房屋作为租赁标的物签订《租赁合同》受国家法律保护——西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

案例158租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效——湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

案例159出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任——甲公司与个体工商户乙房屋租赁合同纠纷上诉案

案例160投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力——解放军某部队与张某房屋租赁合同纠纷上诉案

案例161合同的无效以及无效后责任如何承担一海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

案例162因当事人一方违约行为侵害对方人身财产权益的，对方可提出违约之诉或侵权之诉  ——新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案

五、承租人优先购买权纠纷

案例163当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权 ——李某与高某优先购买权纠纷上诉案

六、房屋确权纠纷

案例164不动产权属证书是权利人 对该不动产享有物权的证明——郑某与吴某房屋确权纠纷上诉案

                                        四川泓森律师事务所

                                         二0一二年九月十八日

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