第三课 新形势下房地产开发企业如何融资创新和中国房地产政策问题与发展研究提纲

主讲人：赵绍舜  四川泓森律师事务所律师

第二十六讲  关于目前房地产开发企业的融资形式

一、我国房地产企业融资的现状和前景

二、房产融资方式

（一）房地产银行贷款融资

（二）房地产公司上市融资

（三）房地产债券融资

（五）房地产外资融资

（六）房地产信托融资

（七）房地产私募基金

（八）保险资金对房地产市场的参与

（九）房地产投资信托基金

（十）房地产企业的股权转让和项目转让融资

（十一）房地产典当融资

第二十七讲  关于房地产开发产品与股权投资基金的结合

一、房地产融资的原则和关键环节

二、房地产企业怎样与房地产私募基金对接

三、为什么要和怎样投资投资房地产私募基金

四、房地产私募基金应当注意的问题

五、中小企业或者中小房地产企业如何才能获得私募股权基金的合作？

第二十八讲  关于房地产开发企业的股权并购

一、房地产开发企业并购概述

（一）企业并购的基本概述

（二）世界企业并购的发展情况概述

（三）我国房地产业并购的现状

二、企业并购的动因分析

（一）资本集中理论

（二）交易费用理论

（三）降低成本、低风险扩张理论

（四）市场控制理论

（五）代理成本理论

（六）规模经济理论

（七）价值低估理论

（八）价值创造和价值转移理论

三、中国企业并购的特殊动因

四、企业并购的基本类型

（一）企业合并、股权收购和资产收购

（二）横向并购

（三）善意并购和敌意并购

（四）协议并购和要约并购

（五）现金支付型并购、换股型并购、资产置换型并购和债权、债务承担

（六）杠杆并购和非杠杆并购

（七）间接并购和直接并购

五、企业并购的作用

（一）有利于迅速扩大企业规模，提高企业的核心竞争力和影响力

案例116 TCL集团股份有限公司收购TCL通讯设备股份有限公司案

（二）有利于被并购企业摆脱困境，改善亏损状态甚至获得收益

案例117中国国际航空股份有限公司并购深圳航空有限责任公司案

（三）有利于实现资源的优化配置

（四）对于调整产业结构具有积极的推动作用

六、房地产开发企业并购与产权法律制度

（一）房地产企业产权的内涵和外延

（二）房地产企业产权制度存在的问题

（三）房地产开发企业产权的界定

(四)房地产企业产权清晰界定对并购的意义和作用

七、房地产开发企业产权的转让

（一）房地产开发企业产权的转让的动因分析

（二）房地产开发企业产权转让的原则

（三）房地产开发企业产权转让的依据

（四）房地产开发企业产权转让的流程

（五）房地产开发企业产权转让中存在的问题

（六）完善企业产权转让交易制度，为房地产开发企业并购护航

案例118《兼并协议》是双方真实意思表示，内容不违反法禁止规定，该协议有效

案例119在股权转让过程中，出让人将股权另行转让的责任——雷彦杰与鞠自全、鞠炳辉股权转让纠纷案

案例120附生效条件的协议的效力——陕西伟易达贸易发展有限公司与陕西华安企业集团有限责任公司股权转让协议纠纷案

案例121导致债务转移的收购合同的生效要件

案例122在公司董事会、股东会未就公司利润分配方案进行决议之前，法院不得迳行判决——河南思维自动化设备有限公司与胡克公司盈余分配纠纷案

案例123股东经签订协议退出公司的，不以履行股东变更程序为要件

案例124基于真实意思表示签订的股权收购协议有效，当事人应依约履行

案例125虽未进行评估，但已经实际履行的股权转让协议有效

第二十九讲  中国房地产买卖行为与房地产政策研究

一、中国现行房地产政策的沿革及问题

（一）住房福利分配时期：1949—1978年

（二）住房改革探索时期：1979—1997年

（三）住房市场化改革时期：1998—2002年

（四）房地产调控时期：2003年至今

二、中国现行房地产政策的十大问题

三、经济适用房、廉租房研究

（一）住房福利政策的选择

（二）中国经济适用房、廉租房政策的实践

（三）经济适用房、廉租房政策的 社会效果

四、小产权房的发展趋势研究

（一）治理小产权房的建议及评析 

（二）小产权房的发展趋势

五、中国房地产泡沫研究

（一）房地产泡沫形成的原因分析

（二）中国是否存在房地产泡沫

（三）房地产泡沫的特点

（四）中国海南、北海房地产泡沫

（五）房地产泡沫的治理

六、房地产热点问题专家观点

（一）房地产用地与粮食安全

（二）是否应该大力兴建保障性住房

（三）中国是否存在房地产泡沫

（四）是否应该征收房产税

（五）外资对房地产行业的影响

（六）谁推高了房价

七、中国房地产调控研究

（一）房地产调控政策分析

（二）地方政府的调控行为

（三）房地产政策调控效果分析

（四）房地产政策调控的长期效应

八、中国房地产政策的基本选择

（一）房地产政策的市场导向与政府导向选择

（二）价与量的替换：政策选择之难

（三）中国房地产政策建议

1．房地产业内的政策建议2．房地产业外的政策建议

第三十讲  房地产政策的变化是否属于情势变更？

一、上海有楼盘降价1/3，上百业主讨说法是否属于情势变更并有权退房？

二、最高法院《合同法司法解释》（二）关于情势变更的规定

（一）情势变更原则的涵义

（二）情势变更原则的适用条件、效力及适用范围

（三）情势变更原则的沿革

（四）情势变更与相关概念的区别

（五）适用情势变更原则的注意事项

三、最高法院关于《审理民商事合同纠纷案件指导意见》中的适用情势变更原则的精神

四、关于商品房的大幅度涨价与降价是否可适用情势变更原则

                                        四川泓森律师事务所

                                        二0一二年九月十八日

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