名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的效力认定

案例介绍：名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的效力认定

   原告某中科公司为一家有限责任公司。2000年7月21日，原告中科公司和被告阳光酒店签订了一份《合作开发金利花园合同书》，内容为：一.双方合作开发金利花园，其位于某城区南面，占地面积一万陆仟多平方米，使用年限七十年。二.项目总投资为人民币1.8亿元，其中阳光酒店以土地使用权作价5000万元参加合作，此外不再投入任何资金。其他开发建筑费用1.3亿元，由中科公司自筹负责。三..阳光酒店收到中科公司给5000万元合作款后，在一个月内将该土地使用权变更为中科公司所有。四.阳光酒店以土地作价为5000万元人民币按下列方式收回，建委立项批文下达后6个月内，中科公司给付阳光酒店2100万元，以后，12个月内再付2900万元。该项目无论亏损与盈利，中科公司都必须付给阳光酒店600万元人民币回报。合同签订后，中科公司投资对金利花园项目进行了部分工程建设。2000年9月15日，被告阳光酒店又与某福利源有限公司签订了一份《金利花园土地使用权转让合同》，将案涉土地另行转让给该公司，并办理了合建审批手续和土地变更登记手续，进行了开发建设。原告认为自己的合作权利受到了侵害。于是向法院提起诉讼，要求判令被告承担违约责任，支付原告违约金1800万元。

   被告阳光酒店辩称：《合作开发金利花园合同书》的性质是名为合作，实为土地使用权的转让合同。理由，从合同内容来看，阳光酒店以土地作价人民币5000万元出资，但该款项约定在一定时间内还我公司，而且该项目无论亏损或赢利，原告都必须付给我公司600万元人民币回报。而合同中约定的我公司的主要义务只是协助原告申报与土地使用权有关的手续，协助做好协调工作等。因此，双方的合同是一份土地使用权转让合同。

   经过审理一审法院判决：一.第一被告阳光酒店于本判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿原告中科公司人民币133.9万元。二.驳回原告的其他诉讼请求。

   原告中科公司不服提起上诉，二审法院审理后，维持了一审判决。

[法律分析]

   本案阳光酒店与中科公司签订的《合作开发金利花园合同书》争议的焦点问题有两方面：一是合同的性质；二是合同效力。

   关于合同性质

   中科公司认为合同中已约定由双方共同投资兴建房屋，并由中科公司出资收购阳光酒店出资额，双方之间属于合作建房关系。中科公司的这一点理由是不成立的。根据相关民法理论，合同的法律性质由合同当事人约定的具体权利义务内容决定，并不取决于合同名称；合同权利义务内容不同，其体现的法律特征以及法律性质也就不相同。土地转让的外延大于合作建房，合作建房的内容之一是一方提供土地使用权，这是土地使用权转让的一种特殊形式。合作建房各方面当事人通过协议共同投资，负责项目的开发和施工，按照约定享受一定的权利，承担一定义务，并按照出资比例共负盈亏。《房地产管理法》第27条规定，依法取得土地使用权，可以通过作价入股，合资、合作开发房地产。合作建房主要有两种形式：一是合资开发；二是合作开发。合资开发是指通过土地使用权的作价入股，以合资公司方式经营。实践中表现为：拥有土地使用权的一方提供合法的土地使用权，他方负责提供开发所需的部分或全部资金，各方投入以相应的股权比例按照共同经营、共负盈亏的原则组建合资公司。出地方以土地作价实物入股占有公司股份。开发的赢利或亏损也按照股权比例进行分配。该合资形式一般依据公司法的规定组建设立有限责任公司来完成。合作开发经营则采用契约形式开发，除与合资开发的股权形式不同外，其余特征基本一致。合作各方的权利义务，赢利亏损均按照合同约定的比例共同分享或负担。本案中双方合同约定的权利义务内容并不符合上述合作建房特征。中科公司与阳光酒店签订合同的目的是想通过继受方式获得项目用地的开发使用权。依据双方合同内容约定阳光酒店以其土地作价5000万元出资，在阳光酒店收到中科公司给付的5000万元作价款后，一个月内将土地使用权变更为中科公司所有，无论项目盈亏，中科公司都要支付阳光酒店600万元的回报。阳光酒店既不参与开发经营，也不为该经营承担风险，仅协助中科公司办理开发的有关手续。该合同约定的内容实质上是由阳光酒店提供土地使用权，中科公司提供资金，阳光酒店收取固定利润，不承担项目经营过程中的任何风险。该约定内容不符合共同经营、共负盈亏的合作建房特征。因此，按照合同内容确定双方争议合同是名为合作建房，实为土地使用权有偿转让合同。

  关于合同效力

  阳光酒店取得该讼争土地使用权后，在未按出让合同进行投资开发完成开发总额25%的情况下转让，违反了《房地产管理法》第37条第（1）项及第38条第1款第（2）项的规定。该两项分别规定以出让方式取得土地使用权不符合本法第38条规定条件的，不得转让；转让房地产时，应符合下列条件，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程完成开发投资总额的25%以上，属于成本开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。土地使用权转让是由受让人取代原土地使用权人的地位。因此，在确认土地转让合同的效力过程中，首先，应根据合同法及民法通则中关于订立合同及民事行为应遵循的一般规定，其次，还应符合城市房地产管理法规定的转让条件。确认土地使用权转让合同是否具有法律效力。城市房地产管理法第38条对以出让方式取得土地使用权时出让金交纳及投资开发转让条件作了规定。转让土地使用权的法定条件有两方面，一是按照出让合同的约定已经全部支付土地出让金。这是土地使用权转让应具备的第一个条件。本案依据国土主管部门出具的意见，阳光酒店已缴清土地出让金，可将土地使用权转让他人。阳光酒店与中科公司的土地转让行为是符合该转让条件的规定的。但除具备该条件外，土地转让还应具备第二方面的条件规定，即按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，出让方式应完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该转让条件设定的目的在于防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的“炒地皮”现象的发生。中科公司、阳光酒店在本案一审均承认阳光酒店取得该讼争土地使用权后，在没有进行任何投资开发的情况下转让给中科公司，中科公司在二审诉讼中，虽称其对阳光酒店在转让土地使用权前是否有投资开发不清楚，但并未提供任何证据证明阳光酒店在转让前对该土地有投资开发。因此，两审法院均认定，双方转让土地使用权不具备转让条件，双方所签的合作开发合同为无效合同。根据无效合同的处理原则，因合同双方均有过错，由阳光酒店赔偿中科公司实际损失：1.开挖土方损失30.9万元；2.电缆迁移费、水管迁移费、绿化迁移补偿费、建造围墙费共31万元；3.建宿舍办公室费用26万元；4.工资费用4.49万元；5.设计费40万元共133.9万余元。此金额与原告诉讼请求的1800万元违约金相去甚远。主要原因是合作合同无效所致。

                          四川泓森律师事务所赵绍舜

                                         2005年1月5日