足以载入成都房地产开发史册的里程碑之讼

2001年1月,成都市房地产管理局向成都汇联住房管理股份有限公司（下简称汇联公司）,颁发了由该公司开发建设的金牛区香榭里A区三处配套设施（一处汽车库、二处管理房共2967.94平方米,另该小区总建筑面积不足10万平方米）的房屋所有权证。2004年6月金牛区香榭里小区A区以业委会名义，将成都市房管局作为被告，汇联公司作为第三人，向成都市金牛区人民法院提起行政诉讼。“原告”认为：讼争三处房产权属应归全体业主、被告颁证不当，请求法院撤消讼争三处房产已颁发的产权证。

四川泓森律师事务所赵绍舜律师作为汇联公司的代理人，参加了2004年8月20日9时至13时金牛区人民法院公开开庭审理。我们认为：

一、“原告主体”不适格。本案原告是以“其他组织”的名义参加诉讼。依照最高人民法院关于执行《行政诉讼法》若干问题的解释第49条，作其他组织参加诉讼必须符合三个条件：1、合法成立；2、有一定组织机构；3、具有独立财产。由于“原告”香榭里A区业委会既无注册资金，也不对外开展任何经营活动，更没有任何财产来源。因此，原告即“业委会”不具有诉讼主体资格。此案争议应另循途径解决。比如集团诉讼。

二、庭审中，“原告”代理人多次提到南京市鼓楼区人民法院的案例。本所代理律师当庭提出，南京的案例与正在开庭审理的本案不具可比性。1、南京的案例是民事诉讼，而本案是行政诉讼；2、南京案例是依据《江苏省物业管理条例》和《南京市物业管理办法》的相关规定进行判决，这些规定对本案不能适用；3、南京市鼓楼区人民法院对停车库的使用及收益即使用权进行了判决确认；而本案争议的不是使用权而是房地产所有权；4、南京案例讼争的车库所使用的土地被全体业主分摊，而本案全体业主没有分摊讼争三出房产的土地；5、我国不是判例法国家，南京市鼓楼区人民法院的判例，对成都市进扭曲人民法院审理的本案，既不具有任何约束力，也不具有任何参考价值。

三、根据《行政诉讼法》第38条：直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月提出。本案中，讼争三处房产证书是2001年1月颁发的，原告业委会主任2001年7月和2002廿月就知道三处讼争房的产权证颁发给了汇联公司，但直到起诉前，从未以任何形式向被告成都市房管规局提出异议，因此，本案已超过法定诉讼时效。

四、成都市房管局向汇联公司颁发三处讼争房产证发法律依据充分，且程序无任何瑕疵。

五、“原告”主张权属的法律依据错误。庭审中，原告代理人以2003年9月1日生效的《物管条例》和2004年7月1日执行的《成都市物业管理用房规划建设管理规定（试行）》主张对讼争房产的产权。根据2000年生效的《立法法》第84条：法律、法规、地方性法规、自治条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和权益而作的特别规定除外。法律、法规没有《物管条例》的溯及力有例外规定，因此，本案不适用上述规定。

六、本案讼争三处房产既未进入公摊面积，又未进入销售成本，同时小区所有业主均没有分摊应当由三处讼争房产分摊的土地。因此，业主对三处讼争房产没有支付对价，当然不应获得其所有权。

七、由于业主与汇联公司所签的商品房买卖合同中，均没有对约定讼争三处房产归全体业主所有，2003年9月1日前又没有任何法律、法规和规章规定小区配套设施应属全体业主所以。因此，本案讼争三处房产既无约定，也无法定属全体业主，“原告”的主张于法无据，与理不合。

此案庭审中,有关房地产开发企业、业主和成都众多媒体参加了旁听。《成都商报》2004年8月21日A5版对庭审情况有长篇（约半版）报道。此岸之所以引起广泛的关注是因为涉及到《物管条例》生效前，众多开发商和业主之间大量配套设施的归属问题。因此，有关业界人士认为，此案足以载入成都房地产开发史册。

成都市金牛区人民法院经过审理，于2004年12月，依法驳回了金牛区香榭里小区A区业主大会业主委员会的诉讼请求。该案小区业主不服一审判决，于2005年1月向成都市中级人民法院提起上诉，2005年4月，成都市中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。同时法院认为，香榭里小区业主与开发商汇联公司之间的房屋权属之争，属于民法之中的物权内容，应通过民事诉讼解决。截止目前本案原告还未就此案向有关法院提起民事诉讼，但，笔者认为即使提起民事诉讼，业主要从开发商手中夺取小区配套设施的“权”，也是很难的。

首先，有法律上的障碍。在2003年9月1日《物业管理条例》生效前，小区的配套设施是否归业主所有没明确规定，1999年2月25日生效的四川省《城市住宅物业管理暂行办法》第36条规定：“商品房开发建设单位应当按照相关规定，配套修建必要的物业管理用房。业主、业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当提供必须的物业管理用房”。此条虽明确了开发商必须配套修建物业管理用房，但并没有明确规定业主可以无偿取得物业管理用房。成都市《住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》即成府发[1998]65号第39条：“根据物业规模，开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。”此条明确规定了，开发商以出租的方式向业主提供物业管理用房，既然是出租，那么物业管理用房的所有权当然是属于开发商。

由于在《物业管理条例》施行前，针对物业管理用房即小区配套设施在全国没有统一的规定。因此，依照四川省和成都市的上述规定，业主不拥有小区配套设施的所有权。

《物业管理条例》2003年9月1日在全国施行，其中第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主”，也就是说从2003年9月1日以后新建小区的物业管理用房所有权再也不是开发商的了，而应当归全体业主共有。但新颁布的条例没有溯及既往的效力，因为2000年7月1日施行的《中华人民共和国立法法》第84条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。”也就是说《物业管理条例》第38条关于物业管理用房的规定，只能适用于2003年9月1日以后的问题。至于在此之前的物业管理用房的权属只能适用以前的规定。

其次是合同上的障碍，香榭里小区业主与开发商所签的商品房购销合同共有20多条，个别业主还与开发商签有补充协议，纵观这些合同和补充协议，都没有物业管理用房和车库的产权应属业主所有的约定。同时，合同中对使用面积和分摊公用建筑面积的约定非常清楚，即“以房屋产权监理机关实际测定面积为准。”而成都市房屋产权监理处2000年11月15日对香榭里小区的测量报告中对商品房和管理房（车库）的建筑面积、套内面积、公摊面积，是依照国家质量技术监督局颁布的国家标GB/T17986、1-2000即房产测量规范进行的，该规范附录B、B3、1第4项规定：“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”也就是说香榭里小区处配套设施，没有计入业主所购房屋的分摊面积。根据香榭里小区业主与开发商所签商品房购买合同，业主购买的是使用面积和分摊的公用面积。既然本案共2900多平方米的房产，没有进入业主分摊的公用面积，那么业主就没有花钱购买这部分房屋。

第三是证据上的障碍，关于开发商是否将三处配套设施进入销售成本，这对于业主是否拥有其产权来说，并不是非常重要的问题。开发商修建房屋的最大目的是追求利润，一般来讲一切与修建房屋有关的支出都会进入成本，房屋的价格虽取决于生产成本，但又不完全决定于生产成本。房屋的价格与需求和口岸位置都有重要的关系，如果没有特别约定和法律规定，业主购买开发商的房屋只能是合同约定的使用面积和分摊面积，而不应是进入开发商成本的〈包括生产成本和销售成本〉一切有形和无形的东西。比如开发商为销售房屋所制作的大量的没有使用完的宣传资料，这些只能当废品处理，宣传资料无疑进入了开发商的销售成本，如果凡是进入销售成本的东西都为业主所有，那么开发商处理这些废品是不是也侵犯了业主的所有权呢？具体到本案，业主认为开发商已将上述三处房产进入了销售成本，而开发商却认为自己没有进入销售成本，根据谁主张谁举证的原则，业主对其主张负有举证责任。业主要举出这方面的证据是很难的。

最后是主体上的障碍，本案原告是以“其他组织”的名义参加诉讼。依照最高人民法院关于执行《民事诉讼法》若干问题的解释第49条，作其他组织参加诉讼必须符合三个条件：1、合法成立；2、有一定组织机构；3、具有独立财产。由于原告香榭里A区业委会既无注册资金，也不对外开展任何经营活动，更没有任何财产来源。因此，原告即“业委会”不具有诉讼主体资格。此案争议应另循途径解决。比如集团诉讼。

因此，由于存在法律上、合同上、证据上和主体上的障碍，即使业主委员会提起民事诉讼，也很难胜诉。

2003年9月1日的《物业管理条例》生效后，关于配套设施的产权归属在第38条得到了解决，特别是成都市规划委员会、成都市房地产管理局《物业管理用房规划建设管理基本规定（试行）》即成规管[2004]141号文件，对物业管理用房的范围和面积都规定得非常清楚。物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房，总建筑面积在10万平方米以下按4‰配置，10万平方米至30万平方米按3‰配置，30万平方米以上按2‰配置。

无论是《物业管理条例》生效前还是生效后，开发商为小区业主提供物业管理用房是其法定义务。《物业管理条例》生效后对物管用房权属、范围和面积都已经有了明确的、具体的、可操作的规定。但由于新法不溯及既往的原则，如果强迫开发商按现在的规定去解决以前的问题，这对开发商不公平，因为法律面前人人平等。对以前的问题怎样解决呢？是不是一点法律依据都没有呢？无论是四川省《城市住宅物业管理暂行办法》第36条，还是成都市《住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第39条都规定了开发商应当为小区业主提供物业管理用房，因此要解决以前的问题，笔者认为，应由业主与开发商根据以前的规定并参照现在的规定进行充分的协商，开发商以低于市场价的方式将物管用房所有权转让给业主。