房地产业在新形式下融资方式的多元化和风险分析

四川泓森律师事务所律师事  赵绍舜

　　过去两年，中国房地产业正经历着发展史上的重要分水岭阶段。在这两年中，“房价”以前所未有的关注度成为上至政府官员、下至普通百姓眼中的焦点词汇。 但这显然不足以说明“分水岭”的全部含义。 
　　2006年，另一个词汇给房地产行业带来了全新的理念，并成为中国房地产行业的最为炙手可热的话题，这就是“地产金融”。 
　　众所周知，土地和资金是房地产业的两大支柱性投入要素。金融资本的介入可以使房地产商的资产成倍扩张。在愈演愈烈的投融资活动推动下，国内房地产业的话语权已经开始由土地向金融倾斜。 这是大趋势，也是大战略。 
一、房地产业融资现状分析

 　1、房地产业间接融资过多

　　目前我国房地产公司先以自有资金和银行流动资金贷款取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的潜规则，房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。目前，我国房地产企业70 % 以上的资金来自银行贷款，造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵，就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高，加大金融风险。

　2、金融市场结构不完善

　　房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分，对于促进房地产业发展，活跃房地产市场具有重要意义。然而目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，房地产企业70 % 以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121 号文件后迅速发展，但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。目前，在中国5 万多家房地产公司中，只有52 家公司在证券市场上市融资。房地产公司发行债券更是希望渺茫，一则房地产公司难以达到《公司法》对发债主体的要求；二则债券市场规模小，交易清淡，发行和持有风险较大，故基本上处于停滞状态。总的来说，中国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期，但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等，一定程度上制约了房地产业的发展。

　3、投资增长过快，导致隐含金融风险

　　与其他一般行业收益率低截然不同的是，近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也按耐不住，纷纷涌入房地产业。包括海尔、海信、美的、康佳、TCL、三九集团都抢滩房地产业，希望集团、联想集团更宣布斥巨资投向房地产业。这样一来，房地产业的竞争将越发激烈，利润率将不断下调直至等于社会平均利润率，风险将越来越大。再者，我国房屋空置率居高不下，从1997年到2004年每年的空置率均比上一年增长至少6. 7 个百分点，几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题，投资如此增长，空置率长期居高不下，势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。

　　　可喜的是，今年以来，一些房地产企业已经迈出了多元化融资的步伐，上市、发债成为重要的融资新途径。

二、房地产业融资模式

1、房地产开发贷款，这个途径客观地讲，并不能缓解房地产开发企业本身的资金需求，原因在于房地产开发贷款的放款时间相对而言在房地产开发链条上比较滞后，往往在这个阶段，开发商通过项目预售或者商业垫资就能够解决。但是在房地产开发的前期阶段，主要是支付土地补偿费用和支付土地出让金两个节点处，开放商往往资金比较困难。开发贷款往往是远水解决不了近渴。在实际操作运作时，房地产开发贷款也受一些房地产企业追捧，主要目的是解决其他项目或者企业其他资金用途，简言之是资金的挪用。这种做法在企业发展的某个阶段也比较能见实效，但是这是对于项目运作较好、企业管理正规的企业而言的。对于有些企业，如果资金运作不恰当，项目选择出现问题，企业往往就会陷入到资金的陷阱中去而不能自拔，久而久之企业就失去发展的动力。
2、流动资金贷款，流动资金贷款是面对所有类型的企业而设立的，对于房地产开发企业而言，个人认为相反门槛却提高了。这里原因我认为主要是政策层面的因素。我们知道，从2005年以来，我国加强了对房地产业、房地产开发企业的调控和管理，央行、银监会在对房地产企业向银行申请贷款时，审核比较严格。有些大型国有银行基本上不对房地产开发进行流动资金的贷款。所以，流动资金的贷款在某些时候往往是形同虚设的。
3、上市融资，上市融资对于大多数房地产开发企业而言，只能是一个梦想，可以做这个梦，但是很难将梦想转变为现实。原因很简单，我国大多数房地产开发企业发展规模还比较小，管理水平比较低，很多企业没有上市的意识。另外，从国家证监会的有些政策看，对于房地产企业上市也是比较困难的。当然，有很多超前的房地产老总们把目光集中到海外，比如美国NASDAQ全国交易市场、NASDAQ小型交易市场，以及OTCBB市场（美国二板市场），也有通过这些平台淘取真金的。
4、股权质押融资模式

　　所谓股权质押，是指出质人以其所拥有的股权作为质押标的物而设立的质押。按照目前世界上大多数国家有关担保的法律制度的规定，质押以其标的物为标准，可分为动产质押和权利质押。股权质押就属于权利质押的一种。因设立股权质押而使债权人取得对质押股权的担保物权，为股权质押。简单而言，就是公司（企业）将持有其他公司（企业）的股权抵押给银行，作为贷款的质押担保。如果公司（企业）届时不能实施还款义务，银行就可以对受押的股权进行处置，来清偿对企业的借款。

  由于银行业对实业的投资有很大的限制，股权转让行为的市场化在我国目前阶段还不是很完善，受市场和法律方面限制较多，实际操作过程中容易出现“退股难”的问题等，所以真正实行股权质押的银行目前较少。

5、信用融资，探讨信用融资对于广大的中小房地产企业而言只能是停留在理论层面。因为，中小企业信用基础比较薄弱，国家的信用制度建设也比较滞后，对于一般企业而言，单靠信用是不可能融来资金，除了一些超大型的企业，特别是大型国有企业而言，信用融资也是一条可循的渠道。
6、信托、基金融资，信托和基金是一个融资渠道的两个表现形式。信托公司在对房地产开发公司给予融资支持时，一般有如下几种方式：一是自有资金放贷；二是发集合信托计划；三是单一信托计划；四是财产收益权信托；信托公司在发行信托时对房地产开发企业的筛选是比较严格的，借款企业不仅要具备良好的财务情况，对于企业综合实力、项目优势、企业品牌也比较注重。当然，信托融资的成本一般都比较高，往往在15%以上，所以市场化水平运作较低的房地产企业、利润率较低的房地产项目一般不宜选择这种方式。

7、委托贷款融资模式

  由于企业之间直接借贷是目前的相关法规所禁止的，所产生的利息也不受法律保护。于是，在“现金为王”的时期，委托贷款频频现身，成了许多资金拆借的安全通道，已日渐成为房地产企业进行资金拆借的最主要渠道之一。由于企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的，因此近阶段房地产企业资金拆借大都走了委托贷款的路子。企业间的资金拆借周期通常比较短，一般在3个月到1年之间，利率是比较高的，出现15%的年利率也是常有的事。有闲置资金及某些投资公司通常更愿意通过委托贷款，把钱借给那些拥有实业公司的开发商。这样就可以拿实业做抵押物，其真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。和其他融资手段相比，委托贷款不仅程序不那么繁琐，而且也容易实现。

　　但是，作为融资手段，委托贷款也有自身的局限性，除了抵押物的问题，借款企业尤其是一些知名的房产企业，可能是考虑到企业的声誉，不太愿意走委托贷款的合法程序。另外，考虑到整体的宏观形势，也有不少放贷企业或投资公司对房地产缺乏信心。不再折腾委托贷款，如果有好的项目，他们更愿意直接参股或是买断股权。因为这样操作，作为出资方可以更好地控制资金用途和项目风险。

  通过上述分析，可以看出不同的融资模式由其各自的优点和缺点，房地产开发企业在选择融资模式时，应充分考虑到企业对新融资模式的适应性，选择适合企业发展的融资策略，从而达到融资多元化，解决目前融资渠道过窄的问题。

三、房地产业融资的风险　

　　房地产金融多元化本身存在的风险也值得关注。有专家分析指出，我国房地产融资多元化的风险主要来自于三方面：第一，由于中国房地产业仍是一个“年轻”的产业，人们对房地产业规律性的认识，对它发展的一些基本特点、经验的积累、研究等还很不够。第二，在经济全球化的大背景下，中国房地产业的发展不仅仅是产业本身的问题，或是中国经济本身的问题，它的发展更多地融入了全球经济发展的影响，这些因素都使房地产业未来的发展存在一些复杂的变数。第三，房地产金融多元化需要一系列政策法律的支持，许多专业化服务体系的成熟，需要资本流动市场的发展以及诚信制度的建设等，而我国目前基础性的法律法规以及市场一些层面的基础性建设还很欠缺。