商品房预售中常见纠纷预防和法律实务

一、商品房销售广告中视为要约即具有合同约束力的条件

案例1：虚假售楼广告和宣传资料的责任承担

（一）目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形

（二）实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形

（三）相关法律规定

二、关于商品房买卖合同

（一）认购、订购、预订、排号的法律性质和本约的区别

（二）对商品房买卖合同示范文本的理解和适用

三、关于商品房的质量瑕疵

（一）房屋质量问题应包括哪些范围

1、关于屋面防水工程

2、房屋质量问题应包括地面、楼面、门窗等

3、电气管线、上下水管线的安装工程等

（二）构成商品房瑕疵责任的条件和例外情形

（三）商品房买卖合同对质量瑕疵问题没有约定的几种处理方式

四、关于商品房的面积误差

（一）如何确认所交会商品房的面积

（二）商品房面积差异的处理原则

五、关于按揭购房的理论研究和法律实务

（一）按揭实务的性质

1、对内的效力

（1）对担保标的物及业权契据的占有

（2）按揭人对按揭房产享有赎回权

（3）按揭人违约时按揭权人的权利

2、对外的效力

（1）按揭权人的权利

（2）按揭人的权利

3、我国目前在按揭实务上学术界的几种观点

（1）不动产抵押说

（2）权利抵押说

（3）权利质押说

（4）让与担保说

（二）商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同和赔偿损失的问题。

六、关于预租合同

案例2：开发商将未取得房屋所有权的房屋出租和竣工验收前将房屋预租，所签订的预租合同是否有效2

七、关于规划设计变更

八、关于商品房合同解除权的理论研究和法律实务

案例3：商品房预售和委托代销合同效力与性质认定

案例4：合同解除条件及销售商品房资格

（一）合同解除概念与合同终止

（二）合同法定解除的性质及分类

（三）合同解除程序

（四）合同法定解除的法律后果

（五）合同解除后的损害赔偿

（六）法定解除权的消灭

九、关于违约金数额的确定和调整

（一）关于买受人逾期付款的违约责任

（二）关于出卖人逾期交付使用房屋的违约责任

（三）关于违约金数额确定的在则

（四）关于人民法院对违约金数额的调整原则

（五）关于人民法院对违约金的调整标准

十、关于商品房的产权办理

（一）办理产权证的法定期限和约定期限

（二）示范文本和合同书上所指的产权证是否包括国有土地使用证

（三）办理房屋权属证书迟延的法律责任

（四）办理房屋权属证书不能的责任