关于物业管理企业代收水电费之法律探讨

                        四川泓森律师事务所律师 赵绍舜、张坤

   2004年底，成都市相关物业管理企业要求本所对物业管理企业代收水、电费提供法律意见。我所律师对20多家物业管理企业提供的资料进行了深入的研究。2005年3月份就提起诉讼的资料已准备完毕。并向多家物业管理企业提供了起诉状及相关资料样本，我们认为，只要切入点正确，起动诉讼程序后，物业管理企业代收水、电费一事有望从法律来解决。由于多方面原因，这场成都市乃至全国物业管理企业都极为关注的官司自今还未进入诉讼程序。

一、 对《物业管理条例》45条“最终用户”的理解

   《物业管理条例》第45条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通风、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”对此条“最终用户”得理解，仁者见仁，智者见智。

供水、供电部门认为，“最终用户”是指平等主体的自然人、法人、其他组织与其签定的供水或供电合同的用户，这里一般指的是开发商。因为开发商在对开发楼盘进场施工之前，都和供水、供电部门签有供水、供电合同，因此，供水、供电部门认为，合同的另一方即开发商是”最终用户”。但我们认为”最终用户”应当理解为最终使用人，理由有以下几点：

   首先是立法机关和起草部门的意见，1994年4月，建设部成立《物业管理条理》起草小组，通过收集国内外的资料，开展立法调研，召开各种听证会、座谈会，在广泛征求意见的基础上，于2001年3月形成《物业管理条例》（送审稿）；2002年3月，国务院法制办修改完善送审稿，形成《物业管理条例》（草案）；2002年10月，草案公开向社会征求意见；2003年5月28日国务院第9次常务会议通过。由此可以说，国务院法制办、建设部对《物业管理条例》中的术语的理解最符合立法本意。国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、建设部住宅与房地产业司联合编著的《物业管理条例释义》（知识产权出版社2003年7月版）第113项，对《物业管理条例》第45条进行释疑中有这么一段阐述：“物业管理中，一些供水、供点、供气、供热、通风、有线电视等单位利用自的垄断地位，强迫物业管理公司代其收缴本应当由其收缴的费用，并且不给或者少给代理费。更甚者，在业主拒交相关费用或者水、电等分户表和小区总表数额不等时，要求物业管理企业承担相应费用。有鉴于此，本条明确规定，供水、供电、供热、通风、有线电视等应当向“最终用户”收取有关费用。这里的“最终用户”，是指水、电、气、热、有线电视的最终使用人。可见，《物业管理条例》送审稿和草案所认定的”最终用户”关键在于最终使用人。另外，《成都市供水条例》第21条第3款“对居民生活用水，供水企业应逐步实行抄表结算到居民住户”，《四川省城市供水“一户一表”实施意见》第一条（二）“一户一表”的“户”是指，一个居民家庭住户；同一用水类别的单位用户；同一单位不同用水类别的用水点从立户注册水表后接管分流应当装表计量的用水户。显然，上述规范文件都将“最终用户”界定为最终使用者。

   其次，《物业管理条例》第45条第1款明确要求水、电等单位应当向“最终用户”收取水电费，紧接着第2款又规定了物业管理企业可以接受委托代收前款费用。此条明确了两点，一是收费对象是“最终用户”即最终使用人，二是物业管理企业不是当然的“最终用户”，因为如果物业管理企业是当然的“最终用户”，那么就形成了自己代收自己，是自相矛盾，这不是立法本意，并且立法本身没有自相矛盾。尽管物业管理企业也是“最终用户”，但只有在特定条件下即物业管理企业自己用水、电时才是“最终用户”；当物业管理企业向业主收取水、电时，这无疑不是以“最终用户”的身份所为，如果把物业管理企业不加区别地视为当然的“最终用户”，这不仅不符合《物业管理条例》第45条的规定，同时还犯了“最终用户”向“最终用户”收取水电费的逻辑错误。

二、关于水、电收费与开发商和物业管理企业之间的合同关系。

   我所律师研究了20多家物业管理企业提供的资料如供水合同、供电合同、交水、交电通知；供水部门、供电部门收取水费、电费出具的票据等。从书面合同看，供水、供电主体为单一主体，但用水、用电主体既有开发商，也有物业管理公司；而且这些合同签定的时间、内容各不相同。因此，水、电部门一般将开发商和物业管理公司视为”最终用户”，其依据就是上述供水、供电合同。不可否认合同是确认各方法律关系的依据，但不是唯一依据。并且由于客观事实的变化，原来合同主体一方（用水、用电方），已退出合同关系，如开发商将以开发的楼盘交付给业主后，这时开发商事实上已不是用水、用电方，尽管原书面合同的主体没有进行任何修改、变更和补充，但书面合同的特定主体已经没有用水、用电了，而且事实上众多购房业主在用水、用电，也就是说供水、供电部门已经和实际用水、用电的业主建立了事实上的合同关系。对这种事实上的合同关系，《合同法》是认可的，即第10条第1款：“当事人所签合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”在这样的情况下，如果仍然坚持原合同一方即开发商就是”最终用户”，明显与事实不符。另外一种情况就是，有些供水、供电合同已经把原用水、用电主体开发商变更为物业管理企业，这是不是就认为物业管理企业就是”最终用户”呢？我们认为不能，理由前面已叙述，这里就不累述。

三、物业管理企业代收水费、电费是否与水、电部门建立起委托代理关系呢？

   依据现行有关法律、法规的规定和客观发生事实，水、电由供水部门和供电部门独家经营，水、电作为一种特殊的商品，不能要求消费者到水、电部门指定的某个地方购买，而应是经营者送货上门，这是水电的特殊性的必然要求。因此，将管、网、线路架到每一个用户门口，这既不是开发商和物业管理企业的义务，因为他们不是水、电这种特殊商品的经营者；更不是用户的义务，因为他们是消费者；而应是水、电供应部门销售其产品的前提条件。否则，如果水、电部门不能送货上门，我们认为其销售的产品就是不合格产品。

   另外，2004年1月1日施行的由国家发改委、水利部联合颁发的《水利工程供水价格管理办法》第21条：“水费由供水经营者或者其委托的单位、个人计收，其他单位、个人无权收取水费。”依此条之规定，水费只有经营者收取，经营者也可以委托其他单位代收。物业管理企业既非水、电经营者，却日复一日、年复一年地收取水、电费，并向经营者交纳代收的水电费，这应当属于双方已经建立起了委托代收关系。尽管成都某法院曾在判决某物业管理企业诉供电部门支付代收电费的劳务费案件中，以供电部门没有委托物业管理企业代收电费为由，而判决物业管理企业败诉，但我们认为，这种事实上的委托代收关系是客观存在的。

四、关于无因管理关系

   《民法通则》第93条：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付因此而支付的必要费用。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第132条：“民法通则第93条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用以及在该活活动中受到的损失。”依照上述规定，没有合同约定或法定义务而为他人提供服务，并使他人受益，服务人有权要求受益人支出相关费用。物业管理企业不是水、电特殊商品的经营者，没有直接向“最终用户”收取水、电费的法定义务；如果水、电部门包括相关法院又否认双方事实上建立起来了委托代收关系，即没约定义务，那么物业管理企业代收水、电费的行为，是在既没有法定义务，也没有约定义务的情况下进行的，谁是受益人呢？毫无疑问，应是水、电部门，因为收取水、电费是该部门的法定义务，当然也可以说是一项法定权利。由于物业管理企业在代收水、电费的过程中，需指派人员查表、收费和交费，因此，物业管理企业向相关人员支出费用是必然的。依照上述规定，物业管理企业因代收水、电费而支出的必要费用，应当由受益人即水、电部门支付。

   我所律师对20多家物业管理公司提供的材料研究，虽然觉得理和法都在物业管理企业这一边，但是否能获得法院对持，特别是要把几百家物业管理企业统一到一个诉讼程序上来，从法律层面上说虽然有困难，但这些困难我们已从实体上和程序上找到了解决办法；只是怎样才能把这些物业管理企业组织起来，让每一个物业管理企业都参与进来，关心自己的事、解决自己的事，我们还没有找到一个解决办法。客观地说，各物业管理企业代收水、电费所付出的劳务费不是他们最关心的。水损、电损、管网泄漏和业主欠费等更使他们不堪重负。

                                                                                                                                                                2005年12月