中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2000)民终字第57号

　　上诉人(原审被告)：成都四伟房地产实业有限公司。住所地：四川省成都市一环路西三段20号。
　　法定代表人：吴乐先，董事长。
　　委托代理人：谭刚，该公司工程部经理。
　　被上诉人(原审原告)：海南椰岛股份有限公司。住所地：海南省海口市龙华路43号。
　　法定代表人：张春昌，总经理。
　　委托代理人：陈列，该公司副总经理。
　　委托代理人：吴昊，海南信达律师事务所律师。
　　原审被告：四川明日企业(集团)有限公司。住所地：四川省成都市人民南路二段72号大成宾馆八楼。
　　法定代表人：吴乐先，董事长。
　　委托代理人：沈谊，该公司投资部经理。
　　上诉人成都四伟房地产实业有限公司(以下简称四伟公司)为与被上诉人海南椰岛股份有限公司(以下简称椰岛公司)、原审被告四川明日企业(集团)有限公司(以下简称明日公司)集资购房纠纷一案，不服四川省高级人民法院(1999)川民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经审理查明：1993年5月17日，四伟公司与椰岛公司签订《投资协议书》，约定：双方共同开发建设成都红星路三段汽配大厦项目，该项目建筑面积37 000平方米。四伟公司负责项目的开发、管理，保证建设项目的顺利完成。椰岛公司针对该项目投入500万元，作为项目的开发费用；四伟公司负责资金的使用管理，保证椰岛公司投入的资金年回报率为50%，自资金到四伟公司指定账号之日起计算；本项资金投入期暂订1年，最少半年。在此期限内，椰岛公司无权干涉四伟公司的一切正常经营活动及财务管理；四伟公司在使用期限届满后，如不能履行年回报率50%及退回本金，以所欠款总额按本项目写字楼作价为每平方米2500元折价售给椰岛公司。签约当日，椰岛公司通过工商银行汇给成都市侨联房地产综合开发公司(以下简称侨联公司)500万元。同年5月20日，侨联公司、四伟公司共同向椰岛公司出具《收据》载明：收到椰岛公司投资款500万元。1995年6月12日，四伟公司与经椰岛公司授权的椰岛公司成都公司签订《合同书》约定：1993年5月椰岛公司投入500万元用于四伟公司在成都市红星中三段92—104号地块之项目已逾两年。现双方重新约定，椰岛公司投入的500万元自投入之日起，不计利息，不算回报，作为椰岛公司参与四伟公司该项目房的分房集资。整个项目开发建设由四伟公司负责操作，椰岛公司不得干预，但四伟公司须保证该项目在1997年11月20日前竣工并使椰岛公司分得2800平方米写字楼产权(如提前竣工则提前分给)。椰岛公司集资分房的楼层为该项目写字楼部分从中间一层开始，依次上下整层安排足2800平方米为止，无法整层安排的面积，在紧接椰岛公司所分楼层的楼层中，安排在东南方向的区域，双方还对装修标准等其他事项进行了约定。明日公司作为四伟公司的履约担保人在该合同书上签字盖章。1998年4月22日，四伟公司又与椰岛公司签订《1995年6月12日〈合同书〉补充条款》(以下简称《补充条款》)约定：四伟公司未能按合同约定于1997年11月20日使椰岛公司分得2800平方米写字楼产权，有房地产市场不景气的原因，同时四伟公司也进行了多方努力。但就合同完全履行讲，椰岛公司无责任，并予理解；椰岛公司同意四伟公司交房期延至1998年12月31日，该段延迟期内，椰岛公司不要求四伟公司承担逾期交房责任；四伟公司如不能在1998年12月31日前交房，逾期一个月，付违约金6万元给椰岛公司，逾期一个月以后，每逾期一个月违约金递增5%；鉴于明日公司实际在操作“红星汽配大厦”项目，且又是椰岛公司与四伟公司本合同项目中四伟公司的担保人，故明日公司仍为本补充条款四伟公司的担保人。明日公司在此《补充条款》上签字盖章。因四伟公司仍未按约履行义务，椰岛公司于1999年4月起诉至一审法院，请求法院判令四伟公司、明日公司给付约定项目之2800平方米写字楼产权或同等价值财物，给付违约金20万元。
　　另查明：1994年10月17日，四伟公司取得成都红星路三段汽配大厦项目地块的《国有土地使用证》，但未取得《商品房预售许可证》。
　　一审法院认为：四伟公司与椰岛公司签订的《投资协议书》约定四伟公司负责资金的使用管理，保证椰岛公司的资金年回报率为50%，该约定属企业间拆借资金性质，违反国家金融管理规定，故该《投资协议书》无效。1995年6月12日，椰岛公司成都公司受椰岛公司委托授权与四伟公司签订集资购房的《合同书》，明确约定椰岛公司原投入的500万元自投入之日起，不计利息，不算回报，作为椰岛公司的集资购房款，购四伟公司在成都市红星中三段92—104号地块的在建房屋。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应合法有效。由于四伟公司未按合同约定履行义务，椰岛公司又与四伟公司签订《补充条款》，对四伟公司的交房期限重新作出约定，并进一步明确房屋楼层、房屋质量、结构的要求，该《补充条款》也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应是合法有效的，双方应按约履行。四伟公司未按约交房属违约行为，应按约承担违约责任。因椰岛公司起诉只请求由四伟公司、明日公司支付20万元违约金，未超出合同约定应由四伟公司和明日公司承担的违约金额，故应予以支持。明日公司作为四伟公司的履约担保人，对四伟公司未按合同履行义务和应承担的违约责任，承担连带责任。四伟公司在侨联公司出具给椰岛公司的《收据》上盖了其财务专用章，收款两年后四伟公司又与椰岛公司签订了《合同书》，双方明确投入到四伟公司的500万元作为集资购房款。该事实证明，四伟公司承认收到椰岛公司500万元。庭审中四伟公司称未收到椰岛公司500万元，不应承担交房义务的理由不能成立。据此判决：一、四伟公司与椰岛公司签订的《合同书》及《补充条款》合法有效，应继续履行；二、四伟公司于判决生效后30日内按约向椰岛公司交付2800平方米房屋，并支付给椰岛公司违约金20万元。明日公司对四伟公司按约交付的2800平方米房屋和支付的违约金20万元承担连带责任。
　　四伟公司不服一审判决提起上诉称：椰岛公司声称在签订协议的当日付给四伟公司500万元，而事实上四伟公司至今并未收到过该款，真正的收款人是侨联公司。四伟公司作为项目的立项和建设单位，至今未取得商品房预售许可证明，故四伟公司与椰岛公司签订的购房《合同书》及《补充条款》应属无效合同。请求撤销一审判决，上诉费由椰岛公司承担。椰岛公司答辩称：一审中椰岛公司出具的是侨联公司与四伟公司合开的收据，并非侨联公司一家开的收据。椰岛公司投入的500万元既非一般的商品房预售款，也非联营建房资金，双方所签订的合同应属一种债务抵偿合同，内容不违反法律规定，应当受到法律保护。故请求驳回上诉，维持原判。
　　本院认为：四伟公司与椰岛公司签订的《投资协议书》，违反了国家有关金融管理的规定，一审法院认定该《投资协议书》无效是正确的。椰岛公司交付四伟公司500万元投资款，有证据证明，应予认定。四伟公司与椰岛公司签订的《合同书》及《补充条款》，实质是椰岛公司购买四伟公司开发建设的汽配大厦2800平方米写字楼，椰岛公司支付的500万元投资款转化为购房款。由于四伟公司没有取得《商品房预售许可证》，《合同书》及《补充条款》应属无效合同。对于合同无效，四伟公司应承担主要过错责任，椰岛公司亦应承担一定的责任。明日公司作为合同担保人，应对四伟公司不能清偿部分承担30%的赔偿责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定、《中华人民共和国担保法》第五条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、撤销四川省高级人民法院(1999)川民初字第2号民事判决；
　　二、四伟公司与椰岛公司签订的《投资协议书》、《合同书》及《补充条款》均无效；
　　三、四伟公司于判决生效后三十日内返还椰岛公司支付的500万元购房款及该款80%的利息(利息按中国人民银行同期同类固定资产贷款利率计算，自1993年5月17日起至还款之日止)，明日公司对四伟公司不能清偿部分承担30%的赔偿责任。
　　一、二审案件受理费及财产保全费共计200 020元，由四伟公司负担160 016元，椰岛公司负担40 004元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　张雅芬   　
审　判　员　王文芳   　
代理审判员　吴晓芳  

　
二000年十二月二十九日

书　记　员　辛正郁