外资如何设立有限合伙制房地产私募基金
来源：PE律师网 时间：2012-12-19 点击次数：
一、外资私募基金法律环境分析
中国经济的高速发展及国内企业为实现激烈竞争环境下的持续成长所产生的高融资需求，为外资基金在中国的发展提供了大量的投资机会。我国政府也相继制定了一系列的法律法规，对外资私募基金在中国的设立加以规范与监督。
根据《公司法》、《合伙企业法》、《信托法》、《外商投资创业投资企业管理规定》、《外国企业或个人在中国境内设立合伙企业管理办法》、《外商投资合伙企业登记管理规定》等相关法律法规，尽管各地对于外资私募基金的设立有不同的限制，目前总体而言在华直接或间接设立外资私募基金的组织形式可以分为公司制、合伙制、非法人型中外合作制、信托制。不同的组织形式对基金设立所涉及的投资者人数、基金规模、出资方式与期限、设立审批程序等有着不同的要求。在我国现行的投资环境下，非法人型中外合作基金比公司型基金对投资者认缴出资总额的要求更高，但出资期限更为灵活，可以由合作协议约定。而包括外资私募基金在内的合伙型基金由于尚未出台法律法规对其进行限制，其在出资、审批等方面更加灵活，具有一定的便捷性。另外，合伙制的组织形式可以避免征收营业税和双重征收所得税，因此从税收规划的角度具有优越性。同时，合伙制中的有限合伙形式由于能有效实现资本与管理的高效结合，成为目前私募基金设立组织形式的首选。
二、外资可否设立房地产私募基金
外资可以设立公司制或合伙制房地产私募基金，法律依据如下：
《外资企业法实施细则》第三条规定：“设立外资企业，必须有利于中国国民经济的发展，能够取得显著的经济效益。国家鼓励外资企业采用先进技术和设备，从事新产品开发，实现产品升级换代，节约能源和原材料，并鼓励举办产品出口的外资企业。”
第四条规定：“禁止或者限制设立外资企业的行业，按照国家指导外商投资方向的规定及外商投资产业指导目录执行。”
第五条规定：“申请设立外资企业，有下列情况之一的，不予批准：
（一）有损中国主权或者社会公共利益的；
（二）危及中国国家安全的；
（三）违反中国法律、法规的；
（四）不符合中国国民经济发展要求的；
（五）可能造成环境污染的。”
《外商投资创业投资企业管理规定》第五条规定：“创投企业应遵守中国有关法律法规，符合外商投资产业政策，不得损害中国的社会公共利益。创投企业在中国境内的正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。”
《外商投资合伙企业登记管理规定》第三条规定：“外商投资合伙企业应当遵守《合伙企业法》以及其他有关法律、行政法规、规章的规定，应当符合外商投资的产业政策。
国家鼓励具有先进技术和管理经验的外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，促进现代服务业等产业的发展。
《外商投资产业指导目录》禁止类和标注“限于合资”、“限于合作”、“限于合资、合作”、“中方控股”、“中方相对控股”和有外资比例要求的项目，不得设立外商投资合伙企业。”
根据《外商投资产业指导目录》规定，房地产业中除了“土地成片开发”属于“限于合资、合作”外，其他都不属于“限于合资”、“限于合作”、“限于合资、合作”、“中方控股”、“中方相对控股”和有外资比例要求的项目，因此设立公司制及合伙制的外商投资房地产私募基金符合外商投资的产业政策。
三、有限合伙制PE中的普通合伙人（GP）可否为境外投资人，国家对外资的投资额度是否有限制
1、有限合伙制PE中的普通合伙人（GP）可以为境外投资人，法律依据如下：
《合伙企业法》第一百零八条规定：“外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业的管理办法由国务院规定。”
《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》（国务院令第567号）第二条规定：“本办法所称外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，是指2个以上外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，以及外国企业或者个人与中国的自然人、法人和其他组织在中国境内设立合伙企业。”
第三条规定：“外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，应当遵守《合伙企业法》以及其他有关法律、行政法规、规章的规定，符合有关外商投资的产业政策。外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，其合法权益受法律保护。国家鼓励具有先进技术和管理经验的外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业，促进现代服务业等产业的发展。”
《在京设立外商投资股权投资基金管理企业暂行办法》第九条规定：“在国家政策允许的情况下，可在北京市设立合伙或者其他非公司制形式的外商投资的股权投资基金管理企业。 ”
2、国家对外资的投资额度的限制
根据《外商投资创业投资企业管理规定》及《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》，设立外资有限合伙制私募股权投资基金应当具备如下条件：
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项目 |
条件 |
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投资者 |
2人以上50人以下，至少一名必备投资者 |
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组织形式 |
有限合伙 |
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出资额 |
认缴出资总额不低于1000万美元，单个投资者不低于100万美元（必备投资者除外） |
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出资形式 |
外国投资者以可兑换的货币，中国投资者以人民币 |
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投资方向 |
明确、合法 |
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必备投资者 |
（一）以创业投资为主营业务； |
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名称 |
名称中加注创业投资字样 |
四、有限合伙制PE中的普通合伙人（GP）的数额是否只能是一个
有限合伙型的PE至少应当有一个普通合伙人（GP），法律依据如下：
《合伙企业法》第六十一条规定：“有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人。”
附：法律依据汇总
《中华人民共和国公司法》
《中华人民共和国合伙企业法》
《中华人民共和国信托法》
《中华人民共和国证券投资基金法》
《中华人民共和国外资企业法》
《中华人民共和国外资企业法实施细则》
《中华人民共和国外商投资创业投资企业管理规定》
《中华人民共和国外国企业或个人在中国境内设立合伙企业管理办法》
《中华人民共和国外商投资合伙企业登记管理规定》
《外商投资产业指导目录》
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