施工企业 您现在的位置:首页>典型案例>施工企业
沈阳市大发建筑工程公司与刘臣等房屋买卖纠纷上诉案
来源:本站 时间:2013-01-11 点击次数:
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书

[2005]沈民(2)房终字第795号


  上诉人(原审被告):沈阳市大发建筑工程公司。
  法定代表人:邢延军,系该公司经理。
  
  委托代理人:张连毅。
  
  被上诉人(原审原告):刘臣。
  
  委托代理人:耿宝航,系辽宁鑫成律师事务所律师。 
  
  被上诉人(原审被告):张弢。
  
  
  上诉人沈阳市大发建筑工程公司因房屋买卖纠纷一案,不服沈阳市东陵区人民法院[2004]东民二房初字第191号民事判决,向本院提起上诉。本院受理此案后,依法由审判员白云良担任审判长,与审判员关云光(主审)、审判员常振明组成合议庭,并开庭公开审理了此案,上诉人建筑公司的诉讼代理人张连毅,被上诉人刘臣及其诉讼代理人耿宝航、被上诉人张弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  
  原审法院审理查明:2003年3月30日建筑公司与张弢、王宝聚签订一份工程承包协议书。该协议约定,项目部必须以建筑公司下属单位项目部名义施工,项目部自行组建项目组织机构,自行采购合格材料,自负盈亏,竣工前按工程造价5%向建筑公司交纳管理费,工程不拨款,工程全部完工后,以7号楼住宅抵顶工程款。建筑公司在该份协议上盖章,在“项目部”处,有张弢签字,“项目经理签字”处,有王宝聚签上“王保巨”三个字。2003年7月14日建筑公司卖方代表张弢、吕英杰为刘臣出具承诺一份,写明预售枫林花园7号楼2单元5楼1号事宜,特作如下承诺:确保建筑面积60.69平方米,每平方米价格为1000元,主体完工后,立即为买方办理相关手续,买方一次性付清购房款后,此承诺即时生效。刘臣与妻子孟丽艳分别于2003年7月15日和11月29日,向建筑公司交付购房款5万元和1.2万元,建筑公司代表吕英杰和张弢为刘臣出具了收条。
  
  原审法院认为:公民的合法财产权益受法律保护。张弢以建筑公司项目部名义施工后,将所施工的枫林花园住宅楼卖给刘臣,收取了卖房款,但并未将此款上交公司,故张弢应承担返还购房款的民事责任,经调取证据,证明建筑公司授权张弢,王宝聚就7号楼工程以建筑公司单位项目部的名义对外进行活动,故建筑公司对张弢等人的行为应该承担连带清偿责任。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条,及《中华人民共和国民法通则》第八十七条、第一百零六条、第一百三十四条一款(四项)的规定判决,一、被告张弢于本判决生效后立即返还原告刘臣购房款人民币6.2万元;二、被告沈阳市大发建筑工程有限公司承担连带清偿责任。三、驳回原、被告其它诉讼请求。
  
  案件受理费人民币2370元、公告费480元,由被告张弢负担。
  
  宣判后,建筑公司不服,以原审法院判决事实不清,适用法律不当为由,向本院提起上诉。其上诉请求是,1、二审法院应中止本案审理,将此案移交公安机关立案侦查,追究张弢的刑事责任;2、待刑事案件审理终结后,恢复本案的审理,并请求二审法院撤销原审判决的第二项;3、由被上诉人承担诉讼费用。理由是,1、张弢向刘臣出示的其与建筑公司签订的建设工程协议书,并私刻公章、收据,谎称其已取得出卖房屋的所有权和处分权,骗取刘臣的巨额买房款的行为,以触犯了我国刑法。原审法院应将此案移交公安机关立案侦查后方能审理本案的民事部分;2、建筑公司与张弢是分包工程关系,张弢对其出卖的房屋即无所有权,又无处分权,其与刘臣的房屋买卖行为系无效民事行为、个人行为,而非职务行为,故应由张弢向刘臣承担返还卖房款义务。原审法院判决建筑公司承担连带清偿义务无法律规定。
  
  刘臣辨称:原审判决事实清楚,适用法律正确,请求法院驳回建筑公司的上诉请求。理由是,1、张弢与建筑公司签订的承包合同中约定“项目部必须以建筑公司下属单位项目部名义施工,工程不拨款,工程全部完工后,以7号楼住宅抵顶工程款”,项目部收取刘臣的购房款,已用于该工程的建设,与该工程项目有法律上的直接因果关系。基于7号住宅楼业已竣工并交付使用,建筑公司已获得利益的事实,建筑公司应对返还购房款承担连带清偿责任。至于张弢是否犯罪,因与本案不是同一法律关系,故与本案无关。
  
  张弢辨称:建筑公司让我卖房用于折抵7号楼的工程款,“项目经理部”的章,也是建筑公司让我刻的,出卖房屋的钥匙也是建筑公司和村委会给的。现在不让刘臣入住其购买的房屋,建筑公司应承担返款责任。
  
  本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。 
  
  本院认为:鉴于本案诸当事人对张弢以其系建筑公司项目部经理名义组织施工队为建筑公司承建的“枫林花园”7号住宅楼予以施工,并将该7号住宅楼2-5-1室房屋以6.2万元的价格出售给刘臣这一客观存在的事实,均没有提出异议。本案需确认的焦点问题是,张弢与刘臣之间的房屋买卖行为(协议)是否无效;建筑公司是否应对张弢返还刘臣购房款承担连带清偿责任;本案是否应移送公安机关立案侦查。
  
  一、《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案从刘臣向法院提供的盖有沈阳市大发建筑工程公司公章的《工程承包协议书》、盖有沈阳市大发建筑工程公司枫林花园第七经理部(以下简称“经理部”)公章的《承诺》和《收据》、载明有张弢签字的《收条》等证据所证明的客观事实,可确认上述证据中所载明的内容,系张弢及“经理部”与刘臣购销房屋真实意思的表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,同时,不具有上述法律第五十二条规定的合同无效的情形,故其之间达成的房屋买卖口头协议合法有效,具有法律的约束力。
  
  二、为了保护合同相对人的利益,维护交易安全,我国合同法设立的表见代理制度。表见代理,是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,与合同相对人签订了合同,如果合同相对人系善意,并有理由相信其有代理权,善意相对人可以向“被代理人”主张合同的效力、要求“被代理人”承担合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定,就是对表见代理合同效力予以确认的法律依据。本案“经理部”虽不具有民事权利能力和民事行为能力,但张弢却以“经理部”的名义与刘臣实施了购销房屋交易的民事行为,并向刘臣出示了其与建筑公司签订的《工程承包协议书》,买受人刘臣基于《工程承包协议书》中载明“项目部必须以建筑公司下属单位项目部名义施工,项目部自行组建项目组织机构,自行采购合格材料,自负盈亏,竣工前按工程造价5%向建筑公司交纳管理费,工程不拨款,工程全部完工后,以7号楼住宅抵顶工程款”的内容和建筑公司在该《工程承包协议书》加盖了公章,及张弢确实系枫林花园7号住宅楼的实际承建人的客观事实,有理由相信张弢是代表建筑公司与其达成买卖房屋协议,刘臣也是基于对建筑公司的信任,将购房款交付给张弢及“经理部”,且张弢及“经理部”亦为刘臣出具了加盖沈阳市大发建筑工程公司枫林花园第七经理部公章的收款收据。张弢及“经理部”与刘臣达成的购销房屋合意的本身,就是一种协议,且符合前述表见代理成立的“代理人”并未获得“被代理人”的授权就与合同相对人签订了合同、合同相对人主观上是善意,并无过失、合同相对人有理由相信“代理人”具有代理权的构成要件。至于张弢及“经理部”在对外实施民事行为时,是否有权使用“经理部”的公章,则是建筑公司对其监督和管理的问题,而房屋买受人刘臣不负有对“经理部”资格进行审查的义务。鉴于表见代理关系一经成立,不需“被代理人”追认,便具有法律效力的上述法律规定,及建筑公司没有证据证明张弢与刘臣在实施购销房屋中存在恶意串通行为,故建筑公司应对张弢及“经理部”对刘臣的承诺,负履行义务。
  
  三、鉴于建筑公司应对张弢及“经理部”对刘臣的承诺承担履行义务,及刘臣所购买的房屋因故已被案外人购买,使刘臣无法实现其合同的目的,是本案诸当事人均承认的客观事实。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外”的规定,建筑公司应对刘臣购买的房屋负有权利瑕疵担保义务。因原审法院已判决由张弢负有向刘臣返还购房款的义务,建筑公司承担连带清偿责任,且权利人刘臣和张弢均未对此判决提起上诉的客观事实,依照“对方当事人未对原审法院判决提起上诉的前提下,二审法院不能加重上诉人义务负担”的民事法律原则,本院对本应由建筑公司向刘臣承担较重的主返还购房款义务,而原审法院却判决其承担较轻的连带清偿责任,不予调整。
  
  四、依照《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定,本院对此案的审理只围绕当事人上诉请求的范围进行,对刘臣、张弢未提出上诉,但又涉及到的相关问题,及建筑公司未在上诉中提出的其他问题,依法不予审理。
  
  五、根据本案审理查明的法律事实,张弢及其以沈阳市大发建筑工程公司枫林花园第七经理部名义与刘臣实施的购销房屋行为引发的本案诉讼,属于法院受理民事诉讼的范围,且建筑公司没有证据证明公安机关因该纠纷对张弢进行立案侦查。故本院对建筑公司主张应将此案移送公安机关予以立案侦查的上诉请求,不予支持。
  
  综上,建筑公司的上诉请求依法不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项的规定,判决如下:
  
  驳回上诉,维持原判。
  
  二审案件受理费2370元,由沈阳市大发建筑工程公司负担。
  
  本判决为终审判决。


审 判 长 白云良 
审 判 员 关云光 
审 判 员 常振明 
二00五年十二月十二日
书 记 员 刘振华 


点击这里给我发消息