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罗文斌诉重庆市长寿区第六建筑工程有限公司等商品房预售合同纠纷案
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重庆市长寿区人民法院
民事判决书

(2005)长民初字第157号


  原告罗文斌。
  委托代理人姚文彬,重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。
  被告重庆市长寿区第六建筑工程有限公司。
  法定代表人周维琪,经理。
  委托代理人(特别授权)陈健,重庆市长寿区凤城法律服务所法律工作者。
  被告李何清。
  委托代理人(特别授权)吕首初。
  第三人长寿骑鞍实业开发有限公司。
  法定代表人陈述龄,经理。
  委托代理人(特别授权)余廷华,重庆凤城法律服务所法律工作者。
  原告罗文斌与被告重庆市长寿区第六建筑工程有限公司(以下简称六建公司)、被告李何清、第三人长寿骑鞍实业开发有限公司(以下简称骑鞍公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2004年11月29日立案受理后,依法由审判员徐静担任审判长,与审判员朱陈波、审判员喻金龙组成合议庭,适用普通程序于2005年3月3日、7月20日、8月10日公开开庭进行了审理。原告罗文斌及其委托代理人姚文彬,被告六建公司及其委托代理人陈健,被告李何清的委托代理人吕首初,第三人骑鞍公司的委托代理人余廷华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  原告罗文斌诉称,1997年4月,被告六建公司与第三人骑鞍公司签订建设工程施工合同。约定由被告六建公司承建骑鞍开发区43号商住楼,该公司工程负责人为被告李何清。在建设过程中,因缺乏资金,我借出资金170000元,用于43号楼的基建费用。1998年2月25日,我与被告方签订了商品房预售合同,约定将骑鞍开发区金山路43幢1层1、3号门面(分别为54平方米、43平方米)出售给我,价格为1800元/平方米,共计174600元。当日,我向李何清补交4600元。房屋建好后,我将该门面出租给他人。2002年11月,我找到李何清,李何清称被告六建公司将房屋所有权证办好后就通知我领取,并给我出具说明一张。2003年9月,我回家发现该房屋已被法院查封,并被执行给长寿区合兴信用社。该合同已不能履行,无法实现合同目的,现我要求确认我与被告签订的商品房预售合同无效,并由二被告及第三人返还我的购房款174600元,并从2001年7月1日起按中国建设银行同期贷款利率计算给付利息至还清该款项时止。
  原告罗文斌为证明其主张的事实,向本院提供了以下证据:
  1、长寿县第六建筑工程公司的营业执照、(2003)长民再字第4号民事判决书、(2004)长民初字第1112号民事判决书、重庆市建设工程施工许可证[施证(1998)字第77号]。原告欲证明被告李何清是被告六建公司的职工,是六建公司施工的43号楼的工程负责人。对以上证据被告六建公司有异议,认为是复印件,没盖公章。被告李何清、第三人骑鞍公司对以上证据无异议,但被告六建公司对被告李何清是其公司的职工,是其公司施工的43号楼的工程负责人的事实无异议,故对以上证据证实的该事实本院予以确认。
  2、建设工程施工合同协议条款,原告欲证明第三人骑鞍公司是骑鞍开发区43号楼的建设方,被告六建公司是施工方。对该证据原被告及第三人无异议,本院予以确认。
  3、原告委托代理人姚文彬在重庆市长寿区农村信用合作联社新市信用社的摘抄资料及被告李何清的贷款资料。原告欲证明该借款系被告李何清向重庆市长寿区农村信用合作联社新市信用社借款,由原告为李何清担保,用于骑鞍开发区43号楼的施工建设。对该证据的真实性二被告及第三人无异议,但认为该证据不能证实借款系用于骑鞍开发区43号楼的施工建设。因该证据并无被告六建公司盖章认可,不能证实该借款用于骑鞍开发区43号楼的施工建设,只能视为被告李何清的个人借款。对该证据的真实性本院予以确认。
  4、原告与被告李何清签订的商品房预售合同。该合同甲方为第三人骑鞍公司,但骑鞍公司未在该合同上盖章认可,该合同落款时间为1998年2月25日。对该合同原被告及第三人均认可是2001年6月签订,但被告六建公司认为该合同是被告李何清与原告私自签订,并未获得其授权,且被告李何清是以骑鞍公司的名义签订的合同,该合同对其无约束力。被告李何清对该证据的真实性无异议,但认为是在原告胁迫下签订,但被告李何清未向本院提供充分的证据予以证实,对其辩解理由,本院不予采信。第三人骑鞍公司表示其不知道原告与李何清签订该合同,并表示不追认李何清签订该合同是代表骑鞍公司的行为。对该证据的真实性,本院予以确认。对该证据是否对被告六建公司、第三人骑鞍公司有约束力,本院在后面的判决理由部分阐述。
  5、李何清出具的落款时间为1998年2月25日的收据一张。对该收据的落款时间问题,原被告及第三人均认为是2001年6月出具,对其真实性无异议。但被告六建公司认为该收据上注明的收款事由中的公司骑鞍门市款、收款单位长六建骑鞍43号工地等不是事实,是被告李何清私自书写。被告李何清认为收据的金额不属实,是受原告胁迫所写,其中借款本金10万元,6万元是高利息,14300元是银行的利息,300元是原告到开县的路费,但李何清未向本院提供充分的证据予以反驳,故对其辩解理由本院不予采信,对该证据的真实性,本院予以确认。对该证据是否对被告六建公司、第三人骑鞍公司有约束力,本院在后面的判决理由部分阐述。
  6、2002年12月2日被告李何清出具的说明一张。该说明证实被告李何清在修建骑鞍开发区43号楼期间,因缺乏资金,向原告借款170000元,后李何清用骑鞍开发区43号楼的第一间、第三间门面抵其差欠原告的借款,原告并补交购房款4600元。对该说明被告六建公司有异议,认为该说明中写明的该借款用于骑鞍开发区43号楼的说法不是事实,且李何清用骑鞍开发区43号楼的第一间、第三间门面抵其差欠原告的借款系李何清的个人行为,并未得到被告六建公司授权。被告李何清对该说明的真实性无异议,但表示该说明是在原告胁迫下所写,不是李何清的真实意思表示,该借款不是用于43#楼,但被告李何清提供的证据不能充分证实李何清是受原告胁迫所写。第三人骑鞍公司称对该说明不清楚,并表示不认可该说明载明的事实。对该证据的真实性,本院予以确认。对该证据是否对被告六建公司、第三人骑鞍公司有约束力,本院在后面的判决理由部分再作阐述。
  7、重庆市长寿区新市镇新园村民委员会等单位出具的证明。该证明证实原告于2003年1月至2003年8月在外打工。对该证据二被告、第三人认为村委会不能证明原告外出打工的事实,但被告及第三人未提供相反证据予以反驳,对该证据的真实性,本院予以确认。
  8、本院(2000)长双民初字第151号民事判决书、执行笔录、骑鞍实业公司的43号房空置门面清单、本院(2001)长执字第569号民事裁定书、本院(2001)长执字第569-1号民事裁定书、本院(2001)长执字第569-1号协助执行通知书。原告欲证实合同约定的门面已被本院执行给原长寿县合兴乡农村信用合作社。对以上证据二被告、第三人无异议,本院予以确认。
  9、请示函文、通知函文、函文。原告欲证明对于骑鞍开发区43号楼,是被告六建公司在出售房屋。对该证据被告六建公司有异议,认为其只是行使留置权,该证据与本案无关。因以上证据并不能证实骑鞍开发区43号楼的房屋是被告六建公司在出售,以上证据与本案无关,故对以上证据本院不予确认。
  10、被告六建公司与第三人骑鞍公司的结算清单。原告欲证实骑鞍公司用房屋抵了部分工程款,且李何清私自出售部分房屋,李何清出售的房屋已得到骑鞍公司认可。对该证据被告六建公司认为其仅为结算依据,与本案无关。因该证据并不能证实被告李何清出售给原告的门面包含在该结算清单内,也不能证实被告李何清是代表被告六建公司或骑鞍公司出售原告购买的房屋,且骑鞍公司也未认可其出售行为。故对该证据本院不予确认。
  11、骑鞍公司给六建公司的回复。对该证据被告有异议,因该证据与本案无关,本院不予确认。
  12、关于骑鞍43#楼工程决算资料情况及43#楼出售房未转帐部分明细表、已转帐部分明细表。原告欲证实李何清是代表六建公司和骑鞍公司售房,对该证据被告六建公司认为与本案无关,因原告所购房屋不包含在六建公司与骑鞍公司结算的李何清私自售房的15套房屋内。被告及第三人均认为该证据没有加盖骑鞍公司的公章,是不真实的。因该证据骑鞍公司没有加盖公章,且该证据不能证实李何清出售房屋给原告系得到骑鞍公司授权。故对该证据本院不予确认。
  13、骑鞍公司的通知。原告欲证实李何清是代表六建公司和骑鞍公司售房,对该证据六建公司有异议,认为与本案无关,且是复印件,第三人骑鞍公司对该证据真实性有异议,并认为该证据与原告购买的房屋无关,因该证据是复印件,且该证据不能证实李何清出售房屋给原告系得到骑鞍公司授权。故对该证据本院不予确认。
  被告六建公司辩称,我公司未向原告借款170000元,原告与被告李何清签订的商品房预售合同,其甲方是第三人骑鞍公司,与我公司无关,故应驳回原告对我公司的诉讼请求。
  被告六建公司为证明其主张的事实,向本院提供了以下证据:
  1、被告李何清的调查笔录。对该笔录原告有异议,认为不是事实,因李何清是本案当事人,该笔录应为李何清的陈述,在无其他证据佐证的情况下,本院对该笔录不予采信。
  2、骑鞍公司的43号工程李何清售房转帐清单。被告六建公司欲证明李何清是为骑鞍公司售房,不是为被告六建公司出售房屋。对该证据原告表示不清楚,但表示李何清借款是为被告六建公司修建43号楼,对该清单的真实性第三人无异议,因该转帐清单不能证实骑鞍公司或六建公司委托李何清售房,故对该证据本院不予确认。
  被告李何清辩称,我没有收取原告购房款,只是我在新市信用社贷款10万元,是原告用存单质押担保,后原告用存单偿还贷款,我与原告签订商品房预售合同及我给原告出具收据,是受原告逼迫,不是我的真实意思表示,我没有收取原告购房款,如果我有钱了,会偿还他10万元及法定利息,对购房款的其他组成部分,是高利贷,不应主张。
  被告李何清为证明其主张的事实,向本院提供了以下证据:
  1、证人罗木全出庭作证,罗木全证实李何清在新市信用社贷款10万元,由原告担保,用于李何清在开县承包的工程,在签订商品房预售合同时出具的收据上反映的购房款174600元,是按门面的价格和面积计算出来的,李何清没有收取原告购房款,李何清不签订合同、不出收据,原告就不同意李何清离开,但原告对李何清没有胁迫行为。对该证人证言,二被告及第三人无异议,原告有异议,认为证人证实的借款用于李何清在开县承包的工程,购房款是计算出来的,李何清不签订合同、不出收据,原告就不同意李何清离开等事实不真实。但原告未向本院提供相反证据予以反驳,因证人证实的购房款是计算出来的事实与李何清出具的收据相抵触,收据的证明力大于证人证言,故本院对证人证实的除购房款是计算出来的事实以外的其余事实予以确认。
  第三人骑鞍公司述称,我公司没有与原告签订商品房预售合同,被告李何清与原告签订的合同与我公司无关,我公司不认可被告李何清的售房行为,我公司也没有收取原告购房款,故我公司不承担责任,应驳回原告对我公司的诉讼请求。
  第三人骑鞍公司未向本院提供证据。
  依据本院的证据,结合当事人的陈述,本院对以下事实予以确认:
  经审理查明,1997年4月,被告六建公司与第三人骑鞍公司签订建设工程施工合同。约定由被告六建公司承建骑鞍开发区43号商住楼,该工程负责人为被告李何清。后被告李何清在新市信用社贷款10万元,由原告罗文斌用存单为李何清担保,该款项由原告偿还。2001年6月,原告与被告李何清签订商品房预售合同,该合同甲方为第三人骑鞍公司,但骑鞍公司未在该合同上加盖公章,被告李何清在甲方签章栏签名。该合同约定将骑鞍开发区金山路43幢(即43号商住楼)1层1、3号门面(分别为54平方米、43平方米)出售给原告,价格为1800元/平方米。共计174600元。当日,被告李何清给原告出具收据一张。该收据载明购房款为174600元。其后不久,被告李何清将该房屋交付给原告,原告将该房屋出租给他人。2001年9月,该门面被本院执行给原长寿县合兴乡农村信用合作社。2002年12月,原告找到李何清,李何清给原告出具说明一张。
  本院认为,原告罗文斌与被告李何清签订商品房预售合同。虽然该合同甲方为第三人骑鞍公司,但签名是李何清,骑鞍公司并未在该合同上盖章予以认可,且在签订合同后及在开庭审理中,骑鞍公司亦未追认李何清的售房行为,原告也未提供充分的证据证实李何清出售房屋给原告系得到骑鞍公司授权或许可,故该合同对骑鞍公司没有约束力。被告六建公司亦没有在该合同上加盖公章,六建公司不是合同的相对方,该合同对被告六建公司亦无约束力。
  对李何清出具的落款时间为1998年2月25日的收据。虽然该收据上注明收款事由是公司骑鞍门市款、收款单位长六建骑鞍43号工地。但该收据上未加盖被告六建公司的印章,该证据对被告六建公司没有约束力。对原告所称被告李何清的借款系用于骑鞍开发区43号楼的事实,被告六建公司予以否认,虽然原告向本院提供了贷款资料、收据、被告李何清出具的说明等证据,但以上证据均无被告六建公司盖章认可,李何清的行为只能视为其个人行为,与被告六建公司无关。原告提供的证据不能充分证实李何清的借款用于骑鞍43号楼,亦不能证实李何清是代表被告六建公司或骑鞍公司收取购房款。
  对2002年12月2日被告李何清出具的说明,该说明证实被告李何清在修建骑鞍开发区43号楼期间,因缺乏资金,向原告借款170000元,后李何清用骑鞍开发区43号楼的第一间、第三间门面抵其欠原告的借款,原告并补交购房款4600元。对该说明被告六建公司有异议,因该说明未加盖被告六建公司的印章,故不能确定该借款用于骑鞍开发区43号楼的建设,且李何清无权用骑鞍开发区43号楼的第一间、第三间门面抵其欠原告的借款,故李何清的行为系个人行为,原告亦未提供充分的证据证实李何清出售门面的行为系得到被告六建公司授权。故该行为与被告六建公司无关。
  综上所述,原告提供的证据不能充分证实李何清的借款用于修建骑鞍43号楼,亦不能证实李何清与原告签订的商品房预售合同是代表被告六建公司或第三人骑鞍公司签订,被告六建公司或第三人骑鞍公司没有收取原告购房款,故应驳回原告对被告六建公司和第三人骑鞍公司的诉讼请求。李何清签订该合同是其个人行为,李何清不是该房屋的所有权人,其签订商品房预售合同的行为未得到第三人骑鞍公司的授权,事后骑鞍公司也未作出追认该合同有效的意思表示,李何清无权处分他人财产,故该合同为无效合同。对被告李何清辩称其未收取原告购房款174600元的事实,因被告李何清给原告出具的收据载明其收取了购房款174600元,故对被告李何清的该辩称理由,本院不予采信。被告李何清应返还原告购房款174600元,并应从收取购房款之日起给付原告利息。故对原告要求确认其与被告李何清签订的商品房预售合同无效,并由被告李何清返还其购房款174600元,并从2001年7月1日起按中国建设银行同期贷款利率计算给付利息至还清该款项时止的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
  一、原告罗文斌与被告李何清签订的商品房预售合同(落款时间为1998年2月25日)无效;
  二、由被告李何清在本判决生效之日起十日内返还原告罗文斌购房款174600元,并从2001年7月1日起按中国建设银行同期同类贷款利率计算给付利息至还清本金时止;
  三、驳回原告罗文斌对被告重庆市长寿区第六建筑工程有限公司的诉讼请求;
  四、驳回原告罗文斌对第三人长寿骑鞍实业开发有限公司的诉讼请求。
  本案案件受理费5002元,其他诉讼费2500元,合计7502元,由被告李何清负担(原告已预交,执行本判决时,由被告李何清给付原告罗文斌7502元)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费7502元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
  双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限,一方当事人是自然人的为一年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。


审 判 长  徐 静
审 判 员  喻金龙
审 判 员  朱陈波
二○○五年八月三十日
书 记 员  熊 伟


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