辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书

（2005）沈民（2）房终字第684号


　　上诉人（原审被告）：辽宁奥林体育建筑工程有限公司。
　　法定代表人：晋守生，该公司经理。
　　
　　委托代理人：郭忠勇。
　　
　　被上诉人（原审原告）：王春强。
　　
　　被上诉人（原审被告）：张海博。
　　
　　原审第三人：高云博。
　　
　　
　　上诉人辽宁奥林体育建筑工程有限公司因买卖房屋欠款纠纷一案，不服沈阳市辽中县人民法院[2005]辽民房初字6号民事判决，于2005年4月1日向本院提起上诉，本院于2005年6月20日受理此案，由审判员董菁担任审判长并主审、代理审判员李方晨、韩鹏共同组成合议庭，于2005年8月23日公开开庭进行了审理，上诉人奥林公司委托代理人郭忠勇、被上诉人王春强，被上诉人张海博，原审第三人高云博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　
　　原审法院审理查明，2002年7月25日开发方第三人高云博与承建方被告奥林公司签署了辽中县茨于坨镇世纪小区住宅楼工程施工合同，奥林公司指派张海博为该工程项目经理部负责人。2002年8月30日因工程资金不足，奥林公司世纪花园项目经理部曾与王春强签订了一份借款协议书明确了借款70，000元还款付息及违约责任等事宜。2002年10月30日原告王春强与被告奥林公司世纪花园项目经理部就奥林公司承建的世纪小区东起第四楼口4楼东屋（半月层）及对门车库达成买卖协议，双方商定住宅楼价格为88，000元，车库价格15，000元。协议书中载明购楼款“现一次性交齐”，“因此楼没有竣工，楼票待验收后由乙方（奥林公司）补开给甲方……”，原告王春强、被告张海博共同在协议书上签字，并盖有奥林公司世纪花园项目经理部负责人张海博印章。2004年5月12日，工程开发方高云博与被告奥林公司签订了建筑工程施工合同的终止协议书。同年5月18日上述双方签署了终止合同结算书，并进行了工程决算，第三人高云博将其开发的部分住宅楼抵作工程款给奥林公司，但其中未包括本案涉讼房屋。王春强得此情况后诉讼至法院，要求二被告返还购楼款103，000元，并赔偿经济损失。
　　
　　原审法院认为，原告王春强与被告奥林公司签订的购楼协议书虽然符合合同成立的要件，但被告奥林公司在签订此合同时及本案法庭辩论终结前对涉讼房屋在法律上均不具有所有权，被告奥林公司属无处分权的人他人财产，且该行为未得到权利人高云博的追认或通过合法形式取得对涉讼房屋的处分权，故双方签订的购楼协议书属无效合同；根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿所受到的损失。被告奥林公司 在签订合同中明知对涉讼房屋不具有所有权而与原告高云博达成购楼协议，存在过错，应承但民事责任，本案中，与原告定立合同的张海博系被告奥林公司的项目工程经理，其签订购楼合同行为属职务行为，故合同无效的法律后果，由奥林公司承担。原告王春强作为善意相对人基于信赖与之交易，无过错。关于张海博所辩只收到原告购楼款70，000元一节，因其未向法庭提供证据，而原告提供的协议中载明“现已一次性交付”，根据证据规则，对被告张海博的所辩理由不予采信。原告王春强的主张及理由合理合法，证据充分，故原审法院对原告王春强的诉讼请求予以支持。第三人高云博在本案中不承担责任，原审依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第七十一条、第七十二条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款（四）项、第五十八条之规定，判决：一、被告奥林公司返还原告王春强购楼款103，000元；二、被告奥林公司赔偿原告王春强利息损失（计算方法：自2005年1月10日起至实际给付之日止，以本金103，000元，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、被告张海博不承担责任；四、第三人高云博不承担责任；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3，620元，保全费1，020元办案实际支出费150元，均由被告奥林公司承担，并随上款一并给付原告王春强。
　　
　　宣判后，奥林公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：被上诉人王春强的购楼款共计103，000元“现已一次性交齐”的事实不清，证据不足。事实上根本不存在“一次性交齐”的行为，再没有交付任何款项，一审法院认定2002年8月30日王春强一次性交付103，000元无事实依据；上诉人奥林公司没有收到购楼款，故上诉人不应当承担返还购楼款的义务；上诉人奥林公司没有授权被上诉人张海博销售施工房屋，协议书上也没有上诉人奥林公司的法人印章，也没有公司法定代表人的签字，因此被上诉人张海博与王春强的买卖行为属个人行为，与公司无关，上诉人奥林公司不应承担还款责任。被上诉人王春强、原审第三人张海博辩称同意一审判决，要求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告张海博认为只收到王春强买楼款7万元。
　　
　　经本院开庭审理查明的事实与原审法院查明认定的事实基本一致，并无差异。
　　
　　上述事实，有当事人陈述、王春强提供的协议书一份、张海博提供的协议书一份、建设工程施工合同、建筑工程施工许可证，经庭审质证、认证，在卷证明。
　　
　　本院认为，双方所诉争的土地及房屋系原审第三人高云开发建设，高云博与奥林公司签订了建设施工合同，约定由奥林公司承建施工，该工程项目部的负责人为张海博，在2002年8月30日、2002年10月30日王春强与奥林公司所签订的协议中乙方的法定代表人中均盖有辽宁奥林体育建筑公司世纪花园项目经理部负责人张海博的名章及签字，对于张海博所建成的楼房，上诉人奥林公司与高云博于2004年5月12日、5月18日签订了合同终止协议书及终止合同结算书，因此张海博与王春强所签订的协议即为奥林公司的卖房行为，奥林公司应成为履行协议权利与义务的主体。但该协议涉讼的房屋奥林公司只是承建方，在没有发包方授权的情况下系无权处分他人财产的权利，在工程完工后奥林公司与高云博的结算书中将争议的房屋并没有确认给奥林公司且第三人高云博对此不予追认，原审认定王春强与奥林公司签订的购楼协议书无效合同并无不当。关于张海博代表奥林公司所签协议具体收到王春强购楼款70，000元还是103，000元一节，因王春强提供的协议所签订的时间在张海博提供的协议之后且明确载明“合计人民币103，000元，现已一次性交付”，奥林公司及张海博主张只收到王春强70，000元买房款的理由无证据予以证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　二审案件受理费3，620元，由上诉人奥林公司负担。 
　　
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　董　菁
代理审判员　　李方晨
代理审判员　　韩　鹏
二00五年九月十日　
书　记　员　　孝剑波