广州市跃华房地产开发有限公司与黄传彬房屋买卖合同纠纷上诉案
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广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2010)穗中法民五终字第1474号
上诉人（原审原告）：广州市跃华房地产开发有限公司。
法定代表人：吕跃宇，该公司总经理。
委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄传彬。
委托代理人：黄子彬，广东捷成律师事务所律师，
上诉人广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）因与被上诉人黄传彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2009）黄民三初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，跃华公司的原名为广州市天河区建设发展有限公司，2000年3月21日更名为现名称。跃华公司经批准在广州市黄埔区茅岗村中山大道北塘口田地块兴建名为天虹花园的商住楼。2001年4月23日，跃华公司与黄传彬、陈利签订《以物业抵欠款协议书》，订明甲方为跃华公司、乙方为电白三建、丙方为黄传彬及陈利；甲方拥有广州市中山大道边吉山口天虹花园A4栋1梯502房、702房、705房合计227.2平方米物业所有权，甲方愿意以上述物业抵扣欠乙方的工程款65万元，乙方对此予以同意；当甲方把上述物业所有权转移给乙方后，乙方愿意用上述物业抵扣欠丙方的款项65万元，丙方对此予以同意；当丙方拥有上述物业所有权后，甲、乙、丙三方共同办理有关65万元的债权债务结清手续。
2002年3月25日，跃华公司、黄传彬签订编号为穗房合字2001044970号的《商品房买卖合同》，其中约定黄传彬向跃华公司购买天虹花园A4栋1梯602房，该商品房建筑面积72.2929平方米、套内面积62.4556平方米，按套出售总金额238298元；黄传彬按冲抵工程款（一次性付）方式付款等。当日，黄传彬向跃华公司交纳契税、印花税、公证费。该合同经广州市房地产交易所登记。随后，跃华公司将该602房交付黄传彬使用。
2002年3月25日，跃华公司与陈利签订了两份编号分别为穗房合字2001044966、2001044968号的《商品房买卖合同》，分别约定陈利向跃华公司购买天虹花园A4栋l梯802房（总金额238298元）、704房（总金额173405元）；陈利按冲抵工程款（一次性付）方式付款等。当日，陈利向跃华公司交纳上述两套房屋的契税、印花税、公证费。上述两合同经广州市房地产交易所登记。随后，跃华公司将上述802、704房交付陈利使用。2009年9月4日跃华公司向陈利出具了两张不动产销售（转让）发票，票面金额分别为173405元、238289元。
2001年跃华公司与广东省电白县第三建筑工程公司（以下简称电白三建公司）因建设工程合同纠纷产生纠纷诉至本院，电白三建公司及其项目经理詹子兴在该案中否认签订了《以物业抵欠款协议书》及存在以房抵工程款的关系，本院认为双方之间关于购房问题属于另一法律关系，对此不予调处。跃华公司于2006年初向原审法院起诉电白县第三建筑工程公司广州分公司（以下简称电白三建广州公司）、詹子兴、黄传彬及陈利，要求上述当事人返还跃华公司位于天虹花园A4栋1梯602、704、802房。原审法院于2006年2月17日作出（2006）黄法民三初字第5号民事判决书，认为跃华公司提供的《以物业抵欠款协议书》只有跃华公司盖章和黄传彬、陈利签名，电白三建广州公司、詹子兴否认签订了该协议书，因此该协议书不能视为三方之间债权债务转移的协议，无法证实跃华公司主张的跃华公司以天虹花园三套房产的所有权抵扣欠电白三建广州公司、詹子兴的工程款，而电白三建广州公司、詹子兴愿意用上述物业抵扣欠黄传彬、陈利的款项，跃华公司根据该协议书要求四黄传彬返还上述三套房产缺乏法律依据；由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款；判决驳回跃华公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
跃华公司向原审法院诉称：2001年4月23日，跃华公司、黄传彬签订了《以物业抵欠款协议书》，协议书上当事人有三方，甲方为跃华公司、乙方为电白三建、丙方为黄传彬及陈利，协议约定以天虹花园A4栋1梯502房、702房、705房三套房屋过户给丙方，用以抵扣甲方拖欠乙方的工程款65万元，同时亦抵扣乙方拖欠丙方的欠款65万元。2002年3月25日，跃华公司、黄传彬在实际履行《以物业抵欠款协议书》时，双方签订了《商品房买卖合同》.（合同编号为穗房合字2001044970），约定黄传彬以抵扣工程款的付款方式购买天虹花园A4栋1梯602房。同年4月28日上述《商品房买卖合同》在广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续。后跃华公司在诉丙方电白三建广州分公司及黄传彬返还房产一案中，丙方否认在《以物业抵欠款协议书》签字，由于该协议书上仅有跃华公司盖章及黄传彬签字，原审法院在（2006）黄法民三初字第5号判决中认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议。跃华公司、黄传彬上述的《商品房买卖合同》是基于履行《以物业抵欠款协议书》上的约定，双方之间本来就没有直接的债权债务关系，鉴于法院判决认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议，那么黄传彬就不能基于双方签订的《商品房买卖合同》的约定以抵扣工程款的付款方式取得上述602房的产权，应当按该合同向跃华公司足额支付购房款项。故起诉要求黄传彬支付天虹花园A4栋1梯602房的购房款238298元。
黄传彬辩称，跃华公司要求黄传彬支付购房款没有事实和法律依据，纯属滥用诉权。由于跃华公司的原法定代表人陈克宇因公司资金不足，多次向黄传彬及陈利借款，其中1996年的借款65万元没有偿还，故双方通过以物抵债方式交易了上述602房。跃华公司、黄传彬签订的《商品房买卖合同》第六条已明确证明黄传彬已以冲抵欠款的方式支付了购房款，根本不存在拖欠购房款的事实，跃华公司要否认黄传彬取得讼争房产是基于跃华公司、黄传彬之间存在直接的债权债务的话，必须举证证明黄传彬取得讼争房产是基于其他法律关系，否则跃华公司应当承担举证不能的法律后果。（2006）黄法民三初字第5号判决书认定上述合同并已实际履行，是合法有效合同，“并已实际履行”当然包括黄传彬已实际支付了购房款。跃华公司断章取义地以该判决对《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议的认定，作为其主张的依据据理不足，该判决同时认定了“从而无法证实跃华公司主张以天虹花园三套房产的物业所有权抵扣欠电白三建广州分公司、詹子兴的工程款，而电白三建广州分公司、詹子兴愿意由上述物业抵扣欠陈利、黄传彬的款项，不能有效地证明跃华公司就是用物业代电白三建广州分公司、詹子兴偿还陈利、黄传彬的欠款”。以上认定也证明了黄传彬不是基于《以物业抵欠款协议书》取得讼争房屋的，因此跃华公司不能以三方之问债权债务转移关系不成立而向黄传彬主张购房款。（2006）黄法民三初字第5号案是于2006年1月24日开庭，同年2月17日判决的，庭审时电白三建广州分公司、詹子兴均不认可跃华公司以房产代其偿还黄传彬和陈利的欠款的事实，黄传彬也否认基于《以物业抵欠款协议书》取得讼争房产，因此跃华公司知道其权利被黄传彬侵害的时问为2006年1月24日，跃华公司于2009年8月才起诉主张购房款，显然超过了2年的诉讼时效。故应驳回跃华公司的诉讼请求。
原审法院认为，跃华公司、黄传彬就买卖广州市天虹花园A4栋1梯602房签订的《商品房买卖合同》，其形式和内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力。跃华公司主张的依据是该《商品房买卖合同》及其相关买卖手续的办理，是跃华公司、黄传彬基于《以物业抵欠款协议书》约定的内容而履行的。发生法律效力的（2006）黄法民三初字第5号民事判决书已经认定，由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款。跃华公司是具有民事权利能力和民事行为能力的法人，其在与黄传彬签订《以物业抵欠款协议书》近一年后，已明确知道电白三建公司、詹子兴对该协议书没有签名并不予确认，再与黄传彬签订上述《商品房买卖合同》，即跃华公司是在明知电白三建公司、詹子兴不同意履行《以物业抵欠款协议书》、不同意债权债务转移的情况下，仍然与黄传彬签订《商品房买卖合同》约定“冲抵工程款”的付款方式，并按合同实际履行了交易登记、交付房屋等义务，跃华公司应当知道由此产生的法律后果。跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》，不符合常理和日常生活经验法则。且《商品房买卖合同》中的买卖标的物天虹花园A4栋1梯602房，并不是《以物业抵欠款协议书》中订明的用以抵欠款的房屋，跃华公司解释称是经双方协商后对最终交付的房屋予以了调整，但跃华公司没有提供证据予以证实。综上所述，跃华公司、黄传彬实际履行的《商品房买卖合同》已经确认黄传彬以冲抵工程款的一次性付款方式支付购房款，而跃华公司没有证据证明跃华公司、黄传彬是为履行《以物业抵欠款协议书》而签订《商品房买卖合同》，跃华公司对此应当承担不利的后果。故应认定黄传彬已经向跃华公司付清了合同约定的购房款，现跃华公司再要求黄传彬支付购房款是无依据的，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：驳回广州市跃华房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费4874元，由广州市跃华房地产开发有限公司负担。
跃华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判黄传彬支付天虹花园A4栋1梯602房产的购房款人民币238298元。二、请求判令黄传彬承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院认为“《以物业抵欠款协议书》未能形成有效的三方协议，因此不能证明跃华公司是用物业代电白三建广州分公司、詹子兴偿还黄传彬的欠款”是错误的。l、从《以物业抵欠款协议书》中第2条的关于抵扣工程款条款，结合《商品房买卖合同》里面约定的抵扣工程款支付房款方式，以及《以物业抵欠款协议书》与三份《商品房买卖合同》所涉的标的余额均为65万元。可以看出跃华公司与黄传彬签订三份《商品房买卖合同》以及开具相关发票，办理交易过户手续都是基于履行《以物业抵欠款协议书》约定。2、黄传彬一直声称，双方的房屋交易行为不是抵扣工程款，而是基于欠款。但双方在签订《商品房买卖合同》时根本就没有除65万工程款以外的其他债权债务关系。《商品房买卖合同》中付款方式一栏也明确约定是抵扣工程款，并非抵扣欠款。如果真的是抵扣欠款的话，这么重要的内容却没有存《商品房买卖合同》中有体现，明显有悖于常理。同时，黄传彬亦未能提交任何能够证明其观点的证据，但原审法院在此情况下仍然采信黄传彬的意见。二、原审法院认为“跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》，不符合常理和日常生活经验法则”是明显不合理的。1、跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》是有相关的证据相互印证的。从《商品房买卖合同》约定支付房款的方式，支付房款的金额已明显反映出签订《商品房买卖合同》的目的就是为了履行《以物业抵欠款协议书》。2、黄传彬在庭审中一直声称《商品房买卖合同》是基于抵扣欠款而签订的。按照原审法院的意见，抵扣工程款签订的《商品房买卖合同》就是不符合常理和日常生活经验法则，而抵扣欠款则是符合常理和日常生活经验法则。这显然是不合理的。三、实际交易的房号与《以物业抵欠款协议书》上约定的房号不一致的问题。《以物业抵欠款协议书》中双方约定用以抵扣工程款的房屋是天虹花园A4栋1梯502、702、705号三套房屋。但是双方在实际履行过程中由于上述二套房屋能进行交易过户，所以对具体抵扣工程款的房屋作了调整。上述房屋不能交易过户的原因，是跃华公司因解决资金周转问题，为向银行贷款，在1996年将上述的3套房屋交易鉴证到自己的三名员工名下，并且办理了抵押登记备案手续（他项权登记在中国建设银行）。后三名员工陆续离职，未能配合跃华公司将此三套房屋进行涂销手续以及过户给黄传彬，因此跃华公司只好另外找出三套未出售的房屋来过户给黄传彬。黄传彬曾经领取了天虹花园A4栋1梯702、705的房屋钥匙，这就证明了跃华公司当时的初衷是要将天虹花园A4栋1梯502、702、705这三套房屋过户给黄传彬的，以此来履行《以物业抵欠款协议书》上的义务。但是在实际腹行的过程中，由于跃华公司的员工不配合，才导致需要换另外三套房屋过户给黄传彬的情况。四、原审法院严重忽视了黄传彬事实上有否支付房款这一关键性问题。l、本案是商品房买卖纠纷，房款是否实际缴纳是关键性的问题，但原审法院在未有任何证据的前提下直接认定黄传彬己付清房款是没有任何依据的。在（2006）黄法民三初字第5号的判决（以下简称该判决）中，原审法院已经认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间的债权债务转移的协议。也就是说黄传彬依据一个无效的抵债行为取得了涉诉房屋的所有权，却没有支付购房款，而跃华公司白白履行了《以物业抵欠款协议书》的义务，却未得到相应的权利，权利义务严重不对等。2、黄传彬主张是以抵扣欠款的方式来支付房款，但是黄传彬没有拿出任何双方之间有债权债务关系的证据，这更不能证明是已经实际支付房款了。
黄传彬答辩称：跃华公司的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院查明事实清楚、证据充分，应维持原判，驳回跃华公司的上诉请求。
跃华公司于二审期间提交关于天虹花园的预售合同抵押明细表，查询日期是2007年10月12日，跃华公司认为该表中黄埔区中山大道天虹花园A4栋1梯5楼A室指的就是本案的502房，7楼A室指的是702房，9楼C室指的就是705房，地址的情况与查册表一致。跃华公司提交上述证据拟证明黄埔区中山大道天虹花园A4栋1梯5楼502房、702、705房的情况是抵押，不可能交易鉴证给黄传彬，所以调整了另外三套房屋交付给黄传彬。
对于上述证据，黄传彬发表质证意见称，该证据超过举证期限，不属于新证据。A室、C室是自己加上去的，没有指明房号，是跃华公司自己的内部资料，不应采信。
二审庭询时，双方当事人对于原审法院查明事实均不持异议，本院予以确认。
本院认为，已经发生法律效力的（2006）黄法民三初字第5号民事判决认定，由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款。跃华公司在本案中仅以《以物业抵欠款协议书》与《商品房买卖合同》所涉标的金额均为65万元为由主张《商品房买卖合同》的履行是基于《以物业抵欠款协议书》的约定，据理不足。而且，涉案房屋并非《以物业抵欠款协议书》约定的房屋，跃华公司亦未举证证明其与黄传彬经协商后调整了交付的房屋。此外，跃华公司在明知电白三建与詹子兴均否认签订《以物业抵欠款协议书》及与跃华公司、黄传彬、陈利之间存在以房抵欠款的关系之后，仍然与黄传彬签订《商品房买卖合同》，并办理预售合同登记手续以及交付房屋，即应承担相应的法律后果。跃华公司再在本案中主张黄传彬应举证证明已支付购房款，据理不足，本院不予采纳。
综上所述，跃华公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4874元，由上诉人广州市跃华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张伟康
代理审判员 黄彩丽
书 记 员 陈嘉贤
书 记 员 谭丽冰
民事判决书
(2010)穗中法民五终字第1474号
上诉人（原审原告）：广州市跃华房地产开发有限公司。
法定代表人：吕跃宇，该公司总经理。
委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄传彬。
委托代理人：黄子彬，广东捷成律师事务所律师，
上诉人广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）因与被上诉人黄传彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2009）黄民三初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，跃华公司的原名为广州市天河区建设发展有限公司，2000年3月21日更名为现名称。跃华公司经批准在广州市黄埔区茅岗村中山大道北塘口田地块兴建名为天虹花园的商住楼。2001年4月23日，跃华公司与黄传彬、陈利签订《以物业抵欠款协议书》，订明甲方为跃华公司、乙方为电白三建、丙方为黄传彬及陈利；甲方拥有广州市中山大道边吉山口天虹花园A4栋1梯502房、702房、705房合计227.2平方米物业所有权，甲方愿意以上述物业抵扣欠乙方的工程款65万元，乙方对此予以同意；当甲方把上述物业所有权转移给乙方后，乙方愿意用上述物业抵扣欠丙方的款项65万元，丙方对此予以同意；当丙方拥有上述物业所有权后，甲、乙、丙三方共同办理有关65万元的债权债务结清手续。
2002年3月25日，跃华公司、黄传彬签订编号为穗房合字2001044970号的《商品房买卖合同》，其中约定黄传彬向跃华公司购买天虹花园A4栋1梯602房，该商品房建筑面积72.2929平方米、套内面积62.4556平方米，按套出售总金额238298元；黄传彬按冲抵工程款（一次性付）方式付款等。当日，黄传彬向跃华公司交纳契税、印花税、公证费。该合同经广州市房地产交易所登记。随后，跃华公司将该602房交付黄传彬使用。
2002年3月25日，跃华公司与陈利签订了两份编号分别为穗房合字2001044966、2001044968号的《商品房买卖合同》，分别约定陈利向跃华公司购买天虹花园A4栋l梯802房（总金额238298元）、704房（总金额173405元）；陈利按冲抵工程款（一次性付）方式付款等。当日，陈利向跃华公司交纳上述两套房屋的契税、印花税、公证费。上述两合同经广州市房地产交易所登记。随后，跃华公司将上述802、704房交付陈利使用。2009年9月4日跃华公司向陈利出具了两张不动产销售（转让）发票，票面金额分别为173405元、238289元。
2001年跃华公司与广东省电白县第三建筑工程公司（以下简称电白三建公司）因建设工程合同纠纷产生纠纷诉至本院，电白三建公司及其项目经理詹子兴在该案中否认签订了《以物业抵欠款协议书》及存在以房抵工程款的关系，本院认为双方之间关于购房问题属于另一法律关系，对此不予调处。跃华公司于2006年初向原审法院起诉电白县第三建筑工程公司广州分公司（以下简称电白三建广州公司）、詹子兴、黄传彬及陈利，要求上述当事人返还跃华公司位于天虹花园A4栋1梯602、704、802房。原审法院于2006年2月17日作出（2006）黄法民三初字第5号民事判决书，认为跃华公司提供的《以物业抵欠款协议书》只有跃华公司盖章和黄传彬、陈利签名，电白三建广州公司、詹子兴否认签订了该协议书，因此该协议书不能视为三方之间债权债务转移的协议，无法证实跃华公司主张的跃华公司以天虹花园三套房产的所有权抵扣欠电白三建广州公司、詹子兴的工程款，而电白三建广州公司、詹子兴愿意用上述物业抵扣欠黄传彬、陈利的款项，跃华公司根据该协议书要求四黄传彬返还上述三套房产缺乏法律依据；由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款；判决驳回跃华公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
跃华公司向原审法院诉称：2001年4月23日，跃华公司、黄传彬签订了《以物业抵欠款协议书》，协议书上当事人有三方，甲方为跃华公司、乙方为电白三建、丙方为黄传彬及陈利，协议约定以天虹花园A4栋1梯502房、702房、705房三套房屋过户给丙方，用以抵扣甲方拖欠乙方的工程款65万元，同时亦抵扣乙方拖欠丙方的欠款65万元。2002年3月25日，跃华公司、黄传彬在实际履行《以物业抵欠款协议书》时，双方签订了《商品房买卖合同》.（合同编号为穗房合字2001044970），约定黄传彬以抵扣工程款的付款方式购买天虹花园A4栋1梯602房。同年4月28日上述《商品房买卖合同》在广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续。后跃华公司在诉丙方电白三建广州分公司及黄传彬返还房产一案中，丙方否认在《以物业抵欠款协议书》签字，由于该协议书上仅有跃华公司盖章及黄传彬签字，原审法院在（2006）黄法民三初字第5号判决中认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议。跃华公司、黄传彬上述的《商品房买卖合同》是基于履行《以物业抵欠款协议书》上的约定，双方之间本来就没有直接的债权债务关系，鉴于法院判决认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议，那么黄传彬就不能基于双方签订的《商品房买卖合同》的约定以抵扣工程款的付款方式取得上述602房的产权，应当按该合同向跃华公司足额支付购房款项。故起诉要求黄传彬支付天虹花园A4栋1梯602房的购房款238298元。
黄传彬辩称，跃华公司要求黄传彬支付购房款没有事实和法律依据，纯属滥用诉权。由于跃华公司的原法定代表人陈克宇因公司资金不足，多次向黄传彬及陈利借款，其中1996年的借款65万元没有偿还，故双方通过以物抵债方式交易了上述602房。跃华公司、黄传彬签订的《商品房买卖合同》第六条已明确证明黄传彬已以冲抵欠款的方式支付了购房款，根本不存在拖欠购房款的事实，跃华公司要否认黄传彬取得讼争房产是基于跃华公司、黄传彬之间存在直接的债权债务的话，必须举证证明黄传彬取得讼争房产是基于其他法律关系，否则跃华公司应当承担举证不能的法律后果。（2006）黄法民三初字第5号判决书认定上述合同并已实际履行，是合法有效合同，“并已实际履行”当然包括黄传彬已实际支付了购房款。跃华公司断章取义地以该判决对《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间债权债务转移的协议的认定，作为其主张的依据据理不足，该判决同时认定了“从而无法证实跃华公司主张以天虹花园三套房产的物业所有权抵扣欠电白三建广州分公司、詹子兴的工程款，而电白三建广州分公司、詹子兴愿意由上述物业抵扣欠陈利、黄传彬的款项，不能有效地证明跃华公司就是用物业代电白三建广州分公司、詹子兴偿还陈利、黄传彬的欠款”。以上认定也证明了黄传彬不是基于《以物业抵欠款协议书》取得讼争房屋的，因此跃华公司不能以三方之问债权债务转移关系不成立而向黄传彬主张购房款。（2006）黄法民三初字第5号案是于2006年1月24日开庭，同年2月17日判决的，庭审时电白三建广州分公司、詹子兴均不认可跃华公司以房产代其偿还黄传彬和陈利的欠款的事实，黄传彬也否认基于《以物业抵欠款协议书》取得讼争房产，因此跃华公司知道其权利被黄传彬侵害的时问为2006年1月24日，跃华公司于2009年8月才起诉主张购房款，显然超过了2年的诉讼时效。故应驳回跃华公司的诉讼请求。
原审法院认为，跃华公司、黄传彬就买卖广州市天虹花园A4栋1梯602房签订的《商品房买卖合同》，其形式和内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力。跃华公司主张的依据是该《商品房买卖合同》及其相关买卖手续的办理，是跃华公司、黄传彬基于《以物业抵欠款协议书》约定的内容而履行的。发生法律效力的（2006）黄法民三初字第5号民事判决书已经认定，由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款。跃华公司是具有民事权利能力和民事行为能力的法人，其在与黄传彬签订《以物业抵欠款协议书》近一年后，已明确知道电白三建公司、詹子兴对该协议书没有签名并不予确认，再与黄传彬签订上述《商品房买卖合同》，即跃华公司是在明知电白三建公司、詹子兴不同意履行《以物业抵欠款协议书》、不同意债权债务转移的情况下，仍然与黄传彬签订《商品房买卖合同》约定“冲抵工程款”的付款方式，并按合同实际履行了交易登记、交付房屋等义务，跃华公司应当知道由此产生的法律后果。跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》，不符合常理和日常生活经验法则。且《商品房买卖合同》中的买卖标的物天虹花园A4栋1梯602房，并不是《以物业抵欠款协议书》中订明的用以抵欠款的房屋，跃华公司解释称是经双方协商后对最终交付的房屋予以了调整，但跃华公司没有提供证据予以证实。综上所述，跃华公司、黄传彬实际履行的《商品房买卖合同》已经确认黄传彬以冲抵工程款的一次性付款方式支付购房款，而跃华公司没有证据证明跃华公司、黄传彬是为履行《以物业抵欠款协议书》而签订《商品房买卖合同》，跃华公司对此应当承担不利的后果。故应认定黄传彬已经向跃华公司付清了合同约定的购房款，现跃华公司再要求黄传彬支付购房款是无依据的，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：驳回广州市跃华房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费4874元，由广州市跃华房地产开发有限公司负担。
跃华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判黄传彬支付天虹花园A4栋1梯602房产的购房款人民币238298元。二、请求判令黄传彬承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院认为“《以物业抵欠款协议书》未能形成有效的三方协议，因此不能证明跃华公司是用物业代电白三建广州分公司、詹子兴偿还黄传彬的欠款”是错误的。l、从《以物业抵欠款协议书》中第2条的关于抵扣工程款条款，结合《商品房买卖合同》里面约定的抵扣工程款支付房款方式，以及《以物业抵欠款协议书》与三份《商品房买卖合同》所涉的标的余额均为65万元。可以看出跃华公司与黄传彬签订三份《商品房买卖合同》以及开具相关发票，办理交易过户手续都是基于履行《以物业抵欠款协议书》约定。2、黄传彬一直声称，双方的房屋交易行为不是抵扣工程款，而是基于欠款。但双方在签订《商品房买卖合同》时根本就没有除65万工程款以外的其他债权债务关系。《商品房买卖合同》中付款方式一栏也明确约定是抵扣工程款，并非抵扣欠款。如果真的是抵扣欠款的话，这么重要的内容却没有存《商品房买卖合同》中有体现，明显有悖于常理。同时，黄传彬亦未能提交任何能够证明其观点的证据，但原审法院在此情况下仍然采信黄传彬的意见。二、原审法院认为“跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》，不符合常理和日常生活经验法则”是明显不合理的。1、跃华公司主张签订《商品房买卖合同》是为了履行《以物业抵欠款协议书》是有相关的证据相互印证的。从《商品房买卖合同》约定支付房款的方式，支付房款的金额已明显反映出签订《商品房买卖合同》的目的就是为了履行《以物业抵欠款协议书》。2、黄传彬在庭审中一直声称《商品房买卖合同》是基于抵扣欠款而签订的。按照原审法院的意见，抵扣工程款签订的《商品房买卖合同》就是不符合常理和日常生活经验法则，而抵扣欠款则是符合常理和日常生活经验法则。这显然是不合理的。三、实际交易的房号与《以物业抵欠款协议书》上约定的房号不一致的问题。《以物业抵欠款协议书》中双方约定用以抵扣工程款的房屋是天虹花园A4栋1梯502、702、705号三套房屋。但是双方在实际履行过程中由于上述二套房屋能进行交易过户，所以对具体抵扣工程款的房屋作了调整。上述房屋不能交易过户的原因，是跃华公司因解决资金周转问题，为向银行贷款，在1996年将上述的3套房屋交易鉴证到自己的三名员工名下，并且办理了抵押登记备案手续（他项权登记在中国建设银行）。后三名员工陆续离职，未能配合跃华公司将此三套房屋进行涂销手续以及过户给黄传彬，因此跃华公司只好另外找出三套未出售的房屋来过户给黄传彬。黄传彬曾经领取了天虹花园A4栋1梯702、705的房屋钥匙，这就证明了跃华公司当时的初衷是要将天虹花园A4栋1梯502、702、705这三套房屋过户给黄传彬的，以此来履行《以物业抵欠款协议书》上的义务。但是在实际腹行的过程中，由于跃华公司的员工不配合，才导致需要换另外三套房屋过户给黄传彬的情况。四、原审法院严重忽视了黄传彬事实上有否支付房款这一关键性问题。l、本案是商品房买卖纠纷，房款是否实际缴纳是关键性的问题，但原审法院在未有任何证据的前提下直接认定黄传彬己付清房款是没有任何依据的。在（2006）黄法民三初字第5号的判决（以下简称该判决）中，原审法院已经认定《以物业抵欠款协议书》不能视为三方之间的债权债务转移的协议。也就是说黄传彬依据一个无效的抵债行为取得了涉诉房屋的所有权，却没有支付购房款，而跃华公司白白履行了《以物业抵欠款协议书》的义务，却未得到相应的权利，权利义务严重不对等。2、黄传彬主张是以抵扣欠款的方式来支付房款，但是黄传彬没有拿出任何双方之间有债权债务关系的证据，这更不能证明是已经实际支付房款了。
黄传彬答辩称：跃华公司的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院查明事实清楚、证据充分，应维持原判，驳回跃华公司的上诉请求。
跃华公司于二审期间提交关于天虹花园的预售合同抵押明细表，查询日期是2007年10月12日，跃华公司认为该表中黄埔区中山大道天虹花园A4栋1梯5楼A室指的就是本案的502房，7楼A室指的是702房，9楼C室指的就是705房，地址的情况与查册表一致。跃华公司提交上述证据拟证明黄埔区中山大道天虹花园A4栋1梯5楼502房、702、705房的情况是抵押，不可能交易鉴证给黄传彬，所以调整了另外三套房屋交付给黄传彬。
对于上述证据，黄传彬发表质证意见称，该证据超过举证期限，不属于新证据。A室、C室是自己加上去的，没有指明房号，是跃华公司自己的内部资料，不应采信。
二审庭询时，双方当事人对于原审法院查明事实均不持异议，本院予以确认。
本院认为，已经发生法律效力的（2006）黄法民三初字第5号民事判决认定，由于《以物业抵欠款协议书》并未形成有效的三方协议，因此跃华公司以《商品房买卖合同》上约定的“冲抵工程款”的付款方式来证明其主张，并不能有效证明跃华公司就是用物业代电白三建广州公司、詹子兴偿还黄传彬、陈利的欠款。跃华公司在本案中仅以《以物业抵欠款协议书》与《商品房买卖合同》所涉标的金额均为65万元为由主张《商品房买卖合同》的履行是基于《以物业抵欠款协议书》的约定，据理不足。而且，涉案房屋并非《以物业抵欠款协议书》约定的房屋，跃华公司亦未举证证明其与黄传彬经协商后调整了交付的房屋。此外，跃华公司在明知电白三建与詹子兴均否认签订《以物业抵欠款协议书》及与跃华公司、黄传彬、陈利之间存在以房抵欠款的关系之后，仍然与黄传彬签订《商品房买卖合同》，并办理预售合同登记手续以及交付房屋，即应承担相应的法律后果。跃华公司再在本案中主张黄传彬应举证证明已支付购房款，据理不足，本院不予采纳。
综上所述，跃华公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4874元，由上诉人广州市跃华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张伟康
代理审判员 黄彩丽
书 记 员 陈嘉贤
书 记 员 谭丽冰
川公网安备 51010502010672号
