广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第4446号


　　上诉人（原审原告）廖文中。
　　委托代理人李素敏、樊静，广东宏安信律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）广州恒合房地产开发有限公司。
　　法定代表人段晓红，董事长。
　　委托代理人黄小锋、符盈盈，广东华盈律师事务所律师。
　　上诉人廖文中、广州恒合房地产开发有限公司（以下简称恒合公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审判决认为，廖文中与恒合公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应自觉履行。恒合公司作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的廖文中交付房屋及转移房屋所有权即办理产权证的义务。廖文中在2002年6月28日收楼，根据合同约定，恒合公司理应在2003年6月23日前为廖文中取得案涉房屋的《房地产权证》，恒合公司逾期未协助廖文中取得案涉房屋的《房地产权证》，依法应承担违约责任。现恒合公司主张其已于2004年5月20日为廖文中办妥案涉房屋的《房地产权证》，故廖文中的该项诉请已实现，廖文中仍要求恒合公司为其办妥《房地产权证》无理，不予支持。
　　对于廖文中起诉要求恒合公司向其交付《房地产权证》的问题，由于根据合同和法律规定，恒合公司作为开发商，为作为业主的廖文中办妥所购房屋的《房地产权证》是其合同义务，且在庭审中，双方均确认廖文中已清还了全部房款（包括按揭贷款），故廖文中要求恒合公司向其交付案涉房屋的《房地产权证》，合法有理，对此予以支持。
　　对于廖文中起诉要求恒合公司支付逾期办证赔偿金的问题，由于根据合同和法律规定，在因出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定期限内领取房屋权属证书的，则出卖人需承担逾期办证的违约责任。反之，并非因为出卖人原因的情形，出卖人则无需承担责任。在本案中，恒合公司在庭审期间未能举证证明其迟延办理案涉房屋的《房地产权证》非其自身原因造成，因此，恒合公司应依约承担迟延办证的违约责任。虽然双方在合同中已对恒合公司逾期办证的违约责任进行了约定，即按已付房价款的0.2%向廖文中支付违约金，但依据合同的该项约定，廖文中在2002年6月28日收楼，恒合公司理应在2003年6月23日前为廖文中办妥案涉房屋的《房地产权证》，现恒合公司在2004年4月6日才向有关部门递交相关的办证文件，在2004年5月20日才取得案涉房屋的《房地产权证》，如根据合同约定计算恒合公司逾期办证的违约金则明显过低，根据公平原则，应依法进行调整，廖文中在本案诉讼过程中，请求调整为按银行同期贷款利息计算，并无不妥，予以照准，廖文中起诉要求自2003年6月29日开始计算违约金，属于对其实体权利的处分，并无不可。综上，恒合公司应支付的逾期办证违约金的期限为自2003年6月29日起至2004年4月6日止，至于递交资料后房管部门核发《房地产权证》期间，因不是恒合公司所能控制的，故不应由恒合公司承担责任，因此，廖文中要求违约金计付至恒合公司交付《房地产权证》时止无理，不予支持。
　　原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，于2004年9月24日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，恒合公司向廖文中交付广州市天河区中山大道明轩B座1010房的《房地产权证》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，恒合公司向廖文中支付自2003年6月29日起至2004年4月6日止的逾期办证违约金（以已付房款544560元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回廖文中的其他诉讼请求。本案受理费1490元由廖文中负担520元，恒合公司负担970元。
　　判后，双方均不服该判决，向本院提起上诉。廖文中上诉称：恒合公司在2002年6月28日向其交付房屋后，并没有按合同约定在90日内将办理权属登记资料交产权登记机关，而是在一审开庭后的第二天才将办证资料交登记机关，已超过合同约定最迟交付产权证的时间近10个月。由于恒合公司的先期违约导致产权证2004年5月20日才办出，既不属于法律规定的“不可抗力可免责”情形，亦不属于一审法院认定的“不是恒合公司所控制的，故不应由恒合公司承担责任的情况。一审法院已认定恒合公司的违约行为是导致逾期办证的直接原因，产权证未交付给其，恒合公司的义务就未履行完毕，一审判决计算逾期办证违约金的期间有误。故要求撤销原判第二项，改判恒合公司向其支付自2003年6月29日起至给付《房地产权证》之日止的逾期办证违约金（以已付房款544560元为本金，按银行同期贷款利率计算），本案一、二审诉讼费由恒合公司承担。
　　恒合公司上诉并答辩称：1、原审判决根据合同法第一百一十四条第二款规定，对合同约定的违约金进行调整，但由于廖文中从未举证证明其损失大于违约金，调整违约金的前提并不存在。2、原审判决根据公平原则调整违约金，其法律依据应当是合同法第五十四条，但原审判决并未引用该条规定。而根据合同法第五十五条，行使撤销权的期限为一年。本案中，廖文中应于2003年5月前行使其撤销权，但其于2004年2月才起诉，早就超过了行使期限，其撤销权已经丧失，而一审法院依然支持廖文中的诉请，没有事实和法律依据。3、为了维护司法公正和公平，对于同一楼盘的逾期办证违约金的判决要统一标准。和廖文中一样购买了明轩房产的业主李小映，同样以逾期办证的违约金偏低为由向法院起诉，但广州市天河区人民法院于2004年2月18日作出（2003）天法民三初字第1807号民事判决，以撤销权丧失为由驳回其诉请。而本案的判决于2004年9月24日作出，判决结果却截然相反，没有体现司法公平。故请求撤销原判，驳回廖文中的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由廖文中承担。廖文中辩称：其没有行使撤销权，只是由于违约金的约定过低，才请求法院予以调整。
　　经审理查明，恒合公司是座落于广州市天河区中山大道以南暨南大学西地段“明轩”商住楼的开发商，并取得了《广州市商品房预售许可证》。
　　2002年5月11日，恒合公司与廖文中签订《明轩认购书》，约定：廖文中以544560元的价格认购恒合公司开发的位于广州市中山大道18-20-22号明轩B座1010房，建筑面积113.45平方米，付款方式为银行按揭付款。
　　2002年5月23日，恒合公司（出卖人）与廖文中（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将座落于广州市天河区中山大道以南暨南大学西地段“明轩”商住楼第B座10层10号房出售给买受人，建筑面积113.45平方米，成交总金额为544560元，付款方式为银行按揭方式。出卖人应于2002年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款0.2%向买受人支付违约金。该合同经广州市房地产交易所登记备案。合同签订前后，廖文中依约向恒合公司支付房款544560元，并于2002年5月23日支付契税4084元，于2002年6月30日支付煤气管道报装费、有线电视初装费、可视对讲系统费等费用5000元、水电周转金300元、契税4084元、办证费200元。廖文中于2003年6月28日收楼。
　　2004年4月6日，房管部门出具《房地产申请登记回执》，确认收到廖文中申请天河区中山大道西22号1010房产权登记的资料。廖文中认可恒合公司于该日向房管部门交齐办理产权证的资料。2004年5月20日，广州市国土资源和房屋管理局发出上述房屋的《房地产权证》。双方均确认廖文中已于2004年9月14日向按揭银行清还了全部按揭贷款。
　　诉讼中，廖文中并未举证证明恒合公司逾期办证给其造成的损失。
　　二审过程中，恒合公司补充提交其于2004年2月18日取得的广州市天河区人民法院（2003）天法民三初字第1807号民事判决书，借此表明同一楼盘另一业主认为违约金过低要求调整，而法院以逾期办证违约金应按合同的约定计算为由驳回其该项诉讼请求，故本案应有同一的处理意见。恒合公司还表示，对原审判决其承担逾期办证的责任没有异议，但对标准有异议，应该按照合同约定。
　　本院认为，廖文中与恒合公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，廖文中已在2002年6月28日收楼，而恒合公司直至2004年4月6日才向房管部门提交办证资料，已经超过了合同约定的期限。然而，何时向房管部门提交办证资料并不是恒合公司承担逾期办证责任的前提条件，只有在因恒合公司的责任，导致廖文中不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，恒合公司才承担此项责任。恒合公司应在2003年6月23日前为廖文中取得案涉房屋的《房地产权证》，而房管部门发出《房地产权证》的时间是2004年5月20日，也已超过合同约定的期限。因此，恒合公司应承担逾期办证的违约责任。然而，恒合公司已于2004年4月6日向房管部门提交办证资料，此后在房管部门办证的期间并不属于合同中“出卖人的责任”的范畴，因为恒合公司无法控制房管部门办证的期限；由于廖文中起诉要求自2003年6月29日开始计算违约金，属于对其实体权利的处分，应予准许，因此恒合公司承担违约责任的起止时间应从2003年6月29日起至2004年4月6日止。国家实行房地产登记发证制度就是为了明确产权并具有公示的效力，从法律上说，房管部门核发《房地产权证》之日就是廖文中合法取得房屋产权的时间。因此，廖文中要求恒合公司承担逾期办证责任至给付《房地产权证》之日止的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审法院对此的处理正确，本院予以维持。对于恒合公司向廖文中交付案涉房屋的《房地产权证》的判项，双方均无异议，本院予以维持。
　　关于恒合公司上诉认为调整违约金的前提必须是廖文中举证证明其损失大于违约金，而本案中该前提条件并不存在，法院不应进行调整以及廖文中已丧失撤销权的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，本案中，在廖文中并未举证证明恒合公司逾期办证给其造成损失的情况下，原审法院对合同约定的违约金进行调整不符合上述规定。由于廖文中与恒合公司之间依法成立的合同受法律保护，该合同中约定的违约金条款是双方在法律地位平等的基础上协商的结果，并不存在订立合同时显失公平的情况；且廖文中始终未以显失公平为由要求撤销该条款，因此，双方《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的条款对双方都有法律上的约束力，恒合公司应按照廖文中已付房款544560元的0.2%支付逾期办证违约金1089.12元。恒合公司的上诉理由成立，本院予以支持，但恒合公司要求驳回廖文中全部诉讼请求的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决调整违约金不当，应予更正。
　　关于恒合公司在二审中补充的广州市天河区人民法院（2003）天法民三初字第1807号民事判决书，本院认为，恒合公司于2004年2月18日取得该判决书，并非在一审庭审结束后新发现的证据，也不是在一审举证期限届满前申请法院调查取证的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，因此，该判决书不是新的证据，根据上述司法解释第四十三条第一款的规定，对该判决书不予采纳。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，判决如下：
　　一、维持广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第296号民事判决第一项、第三项；
　　二、变更广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第296号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州恒合房地产开发有限公司向廖文中支付逾期办证违约金1089.12元。 
　　本案二审受理费1490元由廖文中负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　余军梅
代理审判员　　肖　凯
代理审判员　　苏韵怡
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　苏喜平