广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第1726号


　　上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司，地址广州市工业大道南82l号金碧花园0l8号单元3楼。
　　法定代表人赵长龙，经理。
　　委托代理人陆理。
　　委托代理人凌云志，广东广大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）荣梦旖。
　　委托代理人黄勤，广东华盈律师事务所律师。
　　上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2003）海民三初字第2199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，该房地产在实际交付使用（1999年8月20日）后90天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。但被告直至2002年4月5日才取得《权属证明书》，该《权属证明书》是协同原告办理过户手续的前提，被告违反了合同约定，应承担违约责任，支付迟办证违约金至协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续之日止。至于被告提交的广州市房地产交易所收缴证件收据，由于内容记载不明确，又没有加盖该交易所的公章，故对该证据不予采纳。由于合同对迟办证违约金的标准没有约定，原告要求按法律规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付迟延办证违约金有理，予以支持。至于被告的答辩意见，根据其提交的证据显示，规划方案是应被告要求而调整的，且是违约后产生的事由，被告也没有证据证明其于房屋实际交付使用后90天内通知了原告缴交办证资料。故被告认为政府有关部门未按规划要求接收公用设施，导致规划变更，影响了办证的时间，原告没有及时提交办证资料的答辩意见，不予采纳。鉴于原告没有证据证明其在收楼90天后向被告主张迟办证违约金，故原告起诉之日2003年10月10日前两年之外的迟办证违约金给付请求超过诉讼时效，不予保护。现原告要求从2001年10月11日起算迟延办证违约金，予以支持。对原告主张迟延办证违约金计至2003年3月31日止的意见，不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，作出判决如下：被告广州市恒大房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延协同办理房产证的违约赔偿金给原告荣梦旖（从2001年l0月11日起至其协同原告办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续之日止，以115672元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。案件受理费532元由被告负担。 
　　一审宣判后，广州市恒大房地产开发有限公司不服，上诉至本院，认为：一、被上诉人的诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间，其迟延办证违约金的请求应予全部驳回。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定：“该房地产在实际交付使用后90天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”。该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。办证的程序大部分由政府部门办理，银行和业主也需要协助，因此不能认定办证由上诉人负责。三、被上诉人未及时取得房产证，不是出卖人的原因。被上诉人所购房屋至今未取得《权属证明书》是由于规划验收未完成，规划验收未完成的原因在于海珠区卫生局对卫生院的面积有异议而未接收卫生院、街道办事处没有接收居委会的设施，导致了规划的变更，影响了有关手续的办理时间。而在办理验收、测绘、确权、交易、登记等相关手续时，有关职能部门的基础建设薄弱，工作程序非常繁琐且很不规范，收件没有回执或回执不清晰，致使办理时间实际很长，但实际情况却不能在回执上反映出来。原审法院仅扣除了房管局办证时的部分工作时间，没有将上诉人缴交资料后的时间全部扣除。上诉人认为应将这部分时间全部扣除。四、被上诉人末及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。因被上诉人未按时提供完整的证件等有关办证的资料，在上诉人催告之后才将资料交齐，导致了办证时间的延误。原审法院认定上诉人没有及时催告，上诉人认为被上诉人应按约定期限主动缴交。五、上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。违约金应以实际损失为依据，被上诉人应举证证实其实际损失。故上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
　　被上诉人荣梦旖没有上诉，答辩不同意上诉人的上诉意见。
　　经审理查明，上诉人经国土房管部门核准，取得《广州市商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道南821号“金碧花园”（自编5－l0号楼）。1999年1月29日，上诉人、被上诉人签订《房地产预售契约》（经房管部门监证），订明：被上诉人向上诉人预购“金碧花园”第9幢第20层D号房屋，建筑面积27.447平方米，成交价115672元，上诉人应于1999年8月31日前将该房地产建成并正式交付被上诉人使用；该房地产实际交付使用后90天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。被上诉人于1999年6月18日前已付清全部房款（其中部分房款为办理银行按揭付款），并于1999年8月20日接收了上述房屋。
　　2000年7月3日，房管部门对上述楼宇完成了测绘。2001年4月l7日，该楼宇一幢地上2至22层建筑面积61492平方米取得《建设工程规划验收合格证》，该证备注：首层和地下室违章部分待接受规划局处罚处理后，到建管处办理换图手续，再进行首层和地下室的验收。上诉人于2002年3月14日向房管部门申请初始权属登记，取得《房屋所有权申请登记证件收据》，并于2002年4月5日取得上述楼宇2－22层的《权属证明书》。2003年3月31日，广州市国土资源和房屋管理局核发上述房屋权属人为被上诉人的《房地产权证》。
　　被上诉人所购房屋位于“金碧花园”A区三期，现该屋门牌为广州市海珠区工业大道南金碧二街254号2004房。
　　2003年10月10日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼，　请求上诉人向其支付自2001年10月11日起至2003年3月31日止的迟延办理房产证违约金l3044元（以其已付房款115672元为本金，按中国人民银行计收逾期贷款利息每日万分之二点一计算）。
　　一审中，上诉人向原审法院提供一份广州市金碧物业管理有限公司于2003年7月28日出具的《证明》，其内容如下：该公司受上诉人的委托，于2002年5月向金碧花园金碧二街248号业主逐户送达了通知，同时张贴公告，要求业主按时到上诉人处缴交有关证件，以便于及时为业主办理房产证。被上诉人表示其预购房屋是金碧二街254号2004房，没有收到该通知。
　　二审中，被上诉人称：签订上述契约时已向上诉人提交办证资料，后又应上诉人的要求于2003年3月28日再次提交（因上诉人遗失资料而补交），并由上诉人开具收取办证资料的收件回执。对此，上诉人没有提出异议。
　　另，上诉人还向原审法院提供如下材料，以证明规划变更对办理产权证的影响：一、广州市规划局2000年1月20日向上诉人发出的穗规复字（1999）第667号文：关于你公司来函调整金碧花园A区规划方案中首层部分建筑功能和公建配套项目设置位置的问题，经研究，不同意你公司的上述申请。你公司应先集齐A区中擅自改变原规划确定的功能的相关资料，到我局监督检查处主动接受违章处罚后，再报我局审查研究部分功能和公建配套调整问题；等。二、广州市规划局2000年12月29日向上诉人发出的穗规复（2000）680号文：你公司2000年10月22日函悉。关于你公司申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：1、公建调整建筑面积和用地面积不得减少，……；5、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；6、原则同意架空的首层改为商业使用，你公司必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于你公司已先行改变了该部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。三、上诉人于2000年5月24日致广州市规划局法规监检处“关于金碧花园A区三期工程首层以上部分先行验收的申请报告”：我司在建设过程中，本着有利于业主的原则，有针对性地对首层功能做了适当调整。但考虑到三期已于1999年8月份交搂入住，至今已近一年无法办理产权证，A区首层规划调整短时间内又无法完成，特申请先行办理三期首层以上住宅部分的验收。四、2000年12月26日，广州市海珠区瑞宝街道办事处金碧一居委会致广州市城市规划局规划处的函：“金碧花园”A区中居委会、文化站在三期6号楼和四期15号楼中各设一处，卫生站在三期6号楼和六期各设一处。为便于管理，避免过多增加工作人员和开支，我办事处建议将原分散布置的两个居委会、文化站和卫生站合并建设。五、上诉人于2001年2月12日致海珠区文化局的《关于金碧花园A区文化活动中心规划调整的申请报告》：文化活动中心位于A区与B区中间的小区会所“金碧大世界”内，为使公建配套分布更趋合理，我司向市规划局申请对A区公建配套做适当的调整。其中，4000平方米的文化活动中心由“金碧大世界”调整至A区六期，并取得了穗规复（2000）680号文。望给予同意批复；等。2001年3月22日，海珠区文化局在该函上批复：同意按照穗规复（2000）680号关于整体调整小区公建项目设置位置的函的意见。六、2001年3月24日，上诉人（乙方）与广州市海珠区卫生局（甲方）签订协议：甲方同意乙方按照穗规复（2000）680号文的批复内容，将“卫生院”位置由自编四期首层调整至自编三期首层；甲方同意由乙方在自编三期首层无偿提供建筑面积430平方米给甲方，用于修建“卫生院”，原规划批复的2000平方米建筑面积所剩的1570平方米建筑面积由乙方自行处理；于2001年6月30日前交付甲方；等。七、广州市体育运动委员会向上诉人发出的2001年4月26日《关于恒大公司“关于征求对金碧花园A区公建配套游泳池整改意见的报告”的复函》：“同意保留现状继续投入使用”。八、海珠区卫生局向上诉人发出的2001年6月19日“关于同意金碧花园A区5－9号楼作公建配套卫生院的函”。九、广州市海珠区卫生局向上诉人发出的2003年1月2日复函（“关于金碧花园卫生院业务用房实需面积的函”）：金碧花园A区自编三期配套2000平方米建筑面积给我局作卫生院业务用房，我局意见430平方米建筑面积已够使用，尚余1570平方米建筑面积的用房保留现状，由你司自行处理。十、广州市规划局向上诉人发出的2003年6月25日《关于暂不同意住宅工程规划验收的函》：我局同意在海珠区工业大道南地段，兴建22层住宅1幢（二层及二层以上部分已于2001年4月通过规划验收），现要求首层及地下室部分规划验收，由于公建配套项目里的卫生院面积问题须取广州市卫生局书面意见，不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。十一、广州市房地产交易所收缴证件收据复印件（号码为商字N0.0003641号），该收据记载业权人恒大交来商品房交易过户案67份，日期为2002年6月20日。该收据（复印件）没有加盖广州市房地产交易所公章。
　　被上诉人认为：上诉人提交的上述证据恰恰证明是由于上诉人擅自变更规划，以致验收不合格，从而导致迟延办证；其中广州市房地产交易所收缴证件收据，与本案无关。
　　本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《房地产预售契约》，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人在房屋交付使用后90天内，应协同被上诉人办理房地产的产权过户和房地产登记手续。被上诉人已实际收楼，上诉人未能在约定的90天期限内协同被上诉人办理该房地产的产权过户及登记手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。
　　关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。被上诉人在上诉人协同办证期限届满（实际交楼之日起90日）之次日就应当知道自己的权利受到侵害，可向上诉人主张迟延办证违约金；由于被上诉人没有举证证明其在上诉人办证义务期满后向上诉人主张迟延办证违约金，故被上诉人起诉日（2003年10月10日）前两年之外（2001年10月10日前）的迟延办证违约金超过诉讼时效，依法不予保护；现被上诉人起诉请求上诉人支付自2001年10月11日起的迟延办证违约金，并未超过两年的诉讼时效，原审判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金，是正确的。上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
　　由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不妥。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，上诉人上诉以“被上诉人的违约金要求过高”作为抗辩，其理由不成立。
　　取得《权属证明书》，是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。上诉人未能在双方约定的办证期限（实际交楼后90天）内取得《权属证明书》，客观上造成办证的迟延，且被上诉人表示“于签订契约时已提交办证资料”，上诉人亦没有提出异议，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提交办证资料导致办证时间的延误”，本院不予认定。
　　上诉人签订合同时应预计到验收、测绘、取得《权属证明书》等履行协同办证义务的前期准备工作所需的时间，其提交的证据显示规划方案是应其要求而调整的，且“规划变更”是合同约定的“90天办证期限”后发生的事由，其上诉提出“有关部门未按规划要求接收公用设施导致规划变更”及“验收、测绘等相关手续”的免责理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费532元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　张汉华
审　判　员　　万力平
代理审判员　　黄晓清
二ＯＯ四年十二月
书　记　员　　林璐璐