广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2007）穗中法民五终字第1668号


　　上诉人（原审被告）：冯瑞明。
　　上诉人（原审被告）：王嘉锋。
　　上述两上诉人之共同委托代理人：管新政，广东广大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：广州华港房地产有限公司。
　　法定代表人：梁剑涛，该公司董事长。
　　委托代理人：刘长江、李卫国，均为广东金马波士德律师事务所律师。
　　上诉人冯瑞明、王嘉锋因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2006）天法民四初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：原告是位于广州市天河区石牌广州军区后勤部营区l号A地块“华港花园”的开发商，已取得《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
　　2003年11月9日，原告与被告冯瑞明签订《华港花园二期认购书》（下简称《认购书》），约定：认购物业为广州市天河区中山大道华港花园二期A6栋1005号房，建筑面积为193.9266平方米，套内建筑面积为174.0137平方米，成交总价989026元；签署本认购书时交纳定金10000元，首期楼款39451元须于2003年11月15日前付清，二期楼款149575元须于2004年2月15日前付清，余款790000元向工商银行申请按揭贷款；乙方（即被告，下同）须按上述时间到指定地点交付首期楼款及每期楼款，并办理有关手续；乙方若选择银行按揭付款方式，须在签署《商品房买卖合同》后按甲方（即原告，下同）的通知，到指定地点办理按揭手续，如因乙方原因银行不予按揭贷款，则乙方应选择其它付款方式支付房款等内容。上述《认购书》签订当天，被告交纳了定金10000元给原告，并于2003年12月23日支付了首期房款39451元给原告。
　　2004年3月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号为穗房合字98128316号，下简称《合同》）一份，约定：买受人（即被告）向出卖人（即原告）购买华港花园A6幢10层05号房（即华港西街4号1005房，下简称案涉房屋），该商品房建筑面积193.9266平方米，按套出售，总金额为989026元；双方约定的付款方式为分期付款，即2003年12月5日前支付49451元，2004年2月15日前支付149575元，余款790000元办理银行按揭；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当在2004年3月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后500日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续等内容。上述合同至今未到房管部门办理监证登记手续。合同签订后，被告于2004年3月5日支付了二期房款149575元，并于2004年4月28日办理了收楼入住手续，接收了案涉房屋。
　　另查明：《合同》签订后，被告并向中国工商银行广州市第一支行（下简称工行一支行）申请按揭贷款790000元以支付上述房款。2005年6月9日，原告通知被告其按揭贷款申请未获工行一支行接纳，并告知在其资信证明足够的前提下，仅可贷人民币690000元，要求被告于2005年6月18日前付清房款100000元，并重新办理按揭手续。被告接到上述通知后，并未补齐100000元房款亦未重新办理按揭贷款手续。
　　庭后，原告以书面的形式向原审法院申请撤回其第一项诉请中要求被告支付利息的请求。
　　原审法院认为：原、被告双方签订的《认购书》及《合同》均是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《认购书》是双方对于案涉房屋的买卖所签订的预约合同，《合同》签订后，应以《合同》的约定为准来确定双方的权利义务，但若《认购书》中已作出约定而《合同》中并未重新进行约定的，则《认购书》中的相应内容仍对双方当事人具有法律约束力。
　　双方合同中并未约定由原告办理按揭贷款手续，原告仅负有协同被告办理按揭手续的义务，本案中原告已履行了协同办理按揭贷款手续的义务，至于银行是否批准被告的按揭贷款申请并非原告所能预见与控制的，因此银行不接纳被告的申请并不可归咎于原告。现被告表示是由于原告的原因导致银行不同意其按揭贷款申请，不予采信。依照《认购书》的约定，银行不予批准按揭贷款的，被告应选择其它付款方式支付房款；且被告向原告购买案涉房屋的主要义务是支付相应的对价即房款，因此，即使在按照合同约定的付款方式无法履行的情况下，仍不能免除被告的付款义务。原告于2005年6月9日履行要求被告变更付款方式重新办理按揭手续的通知义务后，被告至今未按原告的要求补交首期房款100000元重新办理690000元的按揭贷款手续，即被告未能依照《认购书》的约定选择其他方式支付房款，被告的行为已构成违约，故现原告要求被告支付房款及逾期付款违约金合法有理，予以支持。对于违约金的计付期限，因《认购书》及《合同》中均未约定银行按揭手续的办理期限，且原告在通知被告其按揭申请银行不予接纳之前被告并无法确定其申请银行会否接纳，故此前的逾期付款违约责任不应由被告承担，原告要求自2004年5月1日开始计付逾期付款违约金缺乏依据，不予支持。现原告已于2005年6月9日通知被告于2005年6月18日前以其他方式支付房款，已给予了被告10天的合理期限，但被告至今仍未选择其他方式支付该部分房款，故被告逾期付款违约金的计付时间应自2005年6月19日开始计至被告实际付款之日止。合同已就被告逾期付款的违约金计付方式作出了约定，现原告要求按每日万分之十的标准计付违约金符合合同约定，予以支持。
　　依照合同约定，《合同》监证登记手续是由原、被告双方向房管部门办理登记手续，并非原告的单方义务；且作为房屋出售人的原告的主要合同义务是交付房屋，办理监证登记手续是其次要义务，被告不得以原告未履行合同次要义务为由而拒绝履行合同主要义务，故现被告以原告未办理监证登记手续为由拒不付款的抗辩意见无理，不予采纳。依照合同约定，如因原告的原因导致被告在房屋交付使用后500天内未能取得房地产权属证书的，原告必须承担违约责任。现合同房屋已于2004年4月28日交付使用，即若因原告的原因导致被告在该日起500天内未能取得房地产权证的，才须承担违约责任。而如上所述，被告于2005年6月18日前未支付790000元房款已构成违约，即被告违约在先。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告拒不办理产权过户和房地产登记手续合法有据，被告以原告拒不办理产权过户和房地产登记手续其有权拒付房款的抗辩意见不成立，不予采纳。原告放弃要求被告支付利息是对其诉讼权利的合法处分，予以照准。
　　综上所述，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条之规定判决：一、被告冯瑞明、王嘉锋于本判决发生法律效力之日起30日内支付给原告广州华港房地产有限公司房款790000元；二、被告冯瑞明、王嘉锋于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告广州华港房地产有限公司逾期付款违约金（以790000元为本金，按每日万分之十的标准，自2005年6月19日起计至2007年3月31日止）；自2007年4月1日起至被告冯瑞明、王嘉锋实际支付上述判决第一项中确定的790000元房款之日止，参照上述标准计算，由被告冯瑞明、王嘉锋按月于次月的7日前支付给原告广州华港房地产有限公司；三、驳回原告广州华港房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照（（中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23410元，由原告广州华港房地产有限公司负担7740元，由被告冯瑞明、王嘉锋负担15670元。
　　判决后，冯瑞明、王嘉锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对当事人责任的认定存在严重的错误。1、双方签订的《认购书》在第三条第3项中已经明确由被上诉人负责代办上诉人有关购楼的法律手续，并提供购房咨询服务。但被上诉人没有履行该义务，没有将合同递交给房管部门办理登记手续，合同没有登记，导致银行不批准贷款。2、被上诉人没有按照《商品房买卖合同》的约定在房屋交付使用后240天内办理产权登记，上诉人多次催促被上诉人办理，被上诉人也没有去办理。上述两个义务都应当在办理按揭手续前就办妥。在双方没有约定办理按揭时间的情况下，在双方具体办理按揭申请手续前，被上诉人已有上述两项重大违约事实。3、银行批准了69万元的贷款，但被上诉人不履行代办义务，却未作任何解释，无理要求上诉人重新办理按揭手续。由于被上诉人上述一连串的违约事实，使上诉人对被上诉人的诚信产生了重大怀疑，根据合同法的规定，被上诉人应先适当履行上述义务，才能要求上诉人补交10万元按揭差额款。二、即使上诉人应承担违约责任，原审判决的每日万分之十违约金标准严重过高，请求二审法院予以调整为按人民银行同期逾期贷款利率为计算标准。三、原审判决如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，也是不妥当的。为此，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
　　被上诉人答辩称：1、交易的标的物是现楼，不需要办理登记手续，只需直接过户即可。2、是否办理登记手续不是银行没有批准放贷79万元的原因，根据当时的通知是由于上诉人的资信问题只能放贷69万元。3、上诉人的义务是支付所有的房款，被上诉人的义务是交付房产并协助办理产权登记手续，在上诉人和被上诉人履行合同的过程中，由于上诉人未能支付绝大部分房款，所以被上诉人未办理产权过户是有法律依据的。根据《商品房买卖合同》的约定，房屋交付使用之后500日内取得房地产权属证书，被上诉人不存在违约。4、《商品房买卖合同》明确约定，由上诉人从银行贷款79万元，但由于上诉人原因不能贷足相应的房款，导致了其中10万元不能如期履行合同，在此情况下，被上诉人发函通知上诉人应当采取措施，清付差额人民币10万元楼款，并办理相关的按揭手续是有合同依据的。5、关于原审法院所认定的违约金的支付数额问题，首先，该标准有双方合同的约定，其次，该违约金没有违反法律的禁止性规定，也就是说，每日万分之十的标准不违法，原审判决正确。如果上诉人认为该条款不合法，那么上诉人就应当就该条款提出调整，但上诉人没有提出这方面的请求。6、关于迟延履行债务利息的问题，这是法律所规定的，原审判决并无不当。综上，我方认为原审判决正确，请求二审法院维持原判。
　　经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：本案双方争议的焦点在于双方谁违约、违约程度的问题。本院现作如下分析：
　　其一，关于双方是否有违约行为的问题。首先，就上诉人而言，上诉人在收到被上诉人2005年6月9日通知后，未依通知付清未获批准的10万元购房款，亦未重新办理按揭。本院认为，依《合同》约定“如因乙方的原因银行不予按揭贷款，则乙方应选择其他付款方式支付房款”，现上诉人在按揭款未完全批准的情况下拒绝付清未批准的款项及重新办理按揭，构成违约。其次，从被上诉人来看，被上诉人在《合同》签订后，虽然交付了房屋，但未能依约办理合同登记手续及将办理权属所需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，亦构成违约，被上诉人所称现楼交易无需登记的提法没有法律依据，据此，双方在履行《合同》过程中均有违约行为。
　　其二，关于违约程度的问题。从上诉人而言，作为购房人，支付购房款是合同的主要义务，其他则为次要义务；而对于作为售房人的被上诉人而言，交付房屋是主要义务，而其他则为次要义务。现上诉人迟延支付购房款系违反合同主要义务，而被上诉人未履行办理合同登记手续、报资料给产权登记机关备案则为次要义务。故从违约程度而言，上诉人违约甚于被上诉人，具有更大过错。
　　综合双方违约行为的程度，本院认为，上诉人应支付购房款并支付违约金，鉴于被上诉人亦存在违约行为，加之《合同》约定的万分之十违约金标准甚高，综合双方的违约行为，根据公平合理原则，本院认为以上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任为宜。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
　　一、维持广州市天河区人民法院（2006）天法民四初字第1208号民事判决第一、三项及案件受理费负担的决定；
　　二、变更广州市天河区人民法院（2006）天法民四初字第1208号民事判决的第二项为：冯瑞明、王嘉锋于本判决送达之日起10日内支付给广州华港房地产有限公司逾期付款违约金（以790000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2005年6月19日起计至2007年3月31日止）；自2007年4月1日起至冯瑞明、王嘉锋实际支付上述判决第一项中确定的790000元房款之日止，参照上述标准计算，由冯瑞明、王嘉锋按月于次月的7日前支付给广州华港房地产有限公司。
　　本案二审案件受理费11700元，由上诉人负担10000元，由被上诉人负担1700元。本院已经预收的案件受理费不予退回，由被上诉人于本判决送达之日起10日内迳付给上诉人。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　龚德家
代理审判员　　蔡粤海
代理审判员　　蔡培娟
二ＯＯ七年　　 
书　记　员　　李　民
陈丽园