广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2007）穗中法民五终字第553号


　　上诉人（原审被告）：广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）。
　　法定代表人：曹志伟，总经理。
　　委托代理人：郑汉彬。
　　委托代理人：邝志强。
　　被上诉人（原审原告）：刘建雄。
　　委托代理人：杨为民。
　　委托代理人：胡滨。
　　上诉人广州新城市房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2006）海法民三初字第2773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2003年11月11日，原告与被告签订《认购书》，订明原告向被告认购本市海印桥以南东晓新村滨江.新城市花园[自由心岸]A栋11自然层04单位，成交价413775元；首期税费为成交价的1.1%即4552元于2003年11月17日前付清，二期税费为成交价的0.75%即3103元于发出收楼通知书的十五天内付清；所有与买卖有关的合同税费，均按国家规定标准收取；当《商品房买卖合同》正式签署后，本认购书自动失效等。2004年8月26日，被告开具了金额为413775元的发票给原告。原告向被告支付了税费共7655元。房管部门已核发了原告所购上述房屋的《房地产权证》。原告因要求退税未果，提起本案诉讼。
　　诉讼中，原、被告确认原告房屋应缴契税为6206.63元、登记费为50元、证照印花税为5元、交易印花税为206.89元。另被告抗辩原告还应缴测绘费228.81元、查册费90元。
　　被告为证明其抗辩主张，还向本院提供了以下证据：1、《认购须知》，其中载明：签订楼宇买卖合约、办理房产证等的契证税费（包括律师费、公证费等），均按广州市政府的有关规定收取；认购者在签署《商品房买卖合同》前，须缴付的其它费用包括：契税，个人购房为购房价的1.5%，签署《商品房买卖合同》时预收楼价0.75%，交楼时收0.75%；合同印花税为购房价的0.5‰（首期交付）；权证综合费为购房价的0.3%（首期交付）；其它购房有关税费以交纳时期政府规定为准等。2、2006年印制的《登记办证指南（五）增量房转移登记办理须知》（拟证明办理按揭业主在办证前必须先查册），载明：抵押（按揭）购房转移登记缴交资料包括广州市房地产转移登记申请书；房地产他项权利登记申请书；房地产权证书；抵押登记证明书；单元明细表；房地产预售契约和商品房购房合同；未办理抵押备案的，提交主合同和抵押合同，以及金融机构的身份证明；身份证明；购房发票；房地产测绘附图；合并或分割协议书。收费标准部分：房屋所有权登记费，个人登记50元/宗，每增加一本证书可按每本10元收取工本费；房地产交易手续费，卖方为3元/平方米（商品房）；契税，商品房的个人购买普通住宅为交易价×1.5%；印花税，买方为交易金额×0.05%；权证印花税为5元/本等。3、《广东省收费许可证》（编号：FX第0783号），其中载明：证明费部分，出具房地产登记情况证明为40元/份、出具房地产登记历史案号证明为20元/份、出具房地产抵押和涂销抵押证明为30元/份等。4、B、C、D栋交纳证明费的票据（该票据记载交纳单位为被告）三张。原告认为被告售房时有四、五份认购须知，内容都不同，故不认可证据1的真实性；对证据2、3的真实性无异议，但测绘费用等问题在原、被告签订合同时，被告并未告知原告，而且合同上也没有对此问题具体事项进行约定，办证指南上也没有提及测绘费应由原告支付；证据4仅能证明是被告在销售楼宇时应支付的费用，与原告没有关系，合同中也没有约定原告应支付其他费用，该查册费发票是B、C、D座的，与原告购买的A座无关。
　　原审法院认为，原、被告之间形成房屋买卖关系，被告具有协同原告办理房产证的义务，协同原告办理房地产证的前提条件是被告必须取得楼宇的权属证明书，在取得权属证明书之前必须对房屋进行测绘、绘图等，因此而产生的费用，没有相关规定由商品房的买受人即原告承担，双方也没有约定该费用由原告承担，在此情况下，该费用应由履行义务方即被告承担。被告所提交的《登记办证指南（五）增量房转移登记办理须知》，并无反映抵押（按揭）购房的业主在办理转移登记手续时需缴交查册表，被告也没有提交证据证明房管部门获准收取的证明费的交费对象是抵押（按揭）购房的业主，被告所提交的证明费票据也并非原告房屋的证明费票据，故在双方没有约定该费用由原告承担的情况下，被告要求原告承担该费用的抗辩，无理，该院不予采纳。原告向被告购房，被告向原告收取的契税等交易费用，均属代收代支性质。按法律规定，产权转移的相关税费须在领取房地产证前全部缴清，该法定事实，该院予以认定。房管部门已核发了原告所购房屋的房产证，相关的税费应已缴清。故被告代收的税费，在扣除原告应缴的契税、房地产权转移登记费、证照印花税、交易印花税后，余款1186.48元应予退回。原告诉请有理，该院予以支持。原告否认收到被告提供的《认购须知》，而原、被告签订的《认购书》中载明所有与买卖有关的合同税费，均按国家规定标准收取，因此，被告提出原告确认其公司收取的费用而不需退费的抗辩依据不足，该院不予采纳。据此，原审法院作出判决：被告广州新城市房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，退回多收的税费1186.48元给原告刘建雄。本案受理费66元，由原告负担10元，被告负担56元。
　　上诉人广州新城市房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人销售资料中的《认购须知》应视为要约，其中的“其他费用”说明，包括缴费项目、计费依据、计费比率、缴费时间等内容，不仅具体确定，而且其内容已直接纳入《认购书》，应视为合同内容。按照交易价的1.85％收取税费等其他费用是买卖双方的合意，且该合意不违反法律法规禁止性规定，应确认有效；二、按《认购须知》中要约，权证综合费按交易价的0.3％计收，既考虑政府收费因素，也考虑发展商提供全程办证服务的必要费用支出，完全在公平合理范围内。办理房产证的前提条件之一是必须对房屋进行测绘等，因此产生的测绘费是办证过程中的必要费用支出，属于双方合意达成的“权证综合费”范畴，应由被上诉人承担。另外，查册费作为选择抵押购房业主办理转移登记手续过程中产生的必要费用，而选择一次性付款购房业主并不产生该费用，按照常理和公平原则，该费用应当由选择抵押购房的业主承担。据此，上诉请求：1、撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人负担。
　　被上诉人刘建雄答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
　　各方当事人对原审法院查明事实无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
　　在二审庭审中，上诉人新城市公司向本院提交了盖有广州市房地产档案馆收费专用章的《广东省行政事业性收费统一票据》三张，该票据记载的项目名称为证明费，拟证实上诉人已经代垫A栋所需缴纳的查册费。被上诉人则认为，在合同中并无约定按揭购房业主需要缴纳查册费，上诉人所提交的单据中也看不出上诉人为被上诉人代垫费用。
　　本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，上诉人作为出卖人，负有转移标的物所有权给被上诉人的义务。在上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中并无约定被上诉人须向上诉人额外支付办证费用，故上诉人因履行合同义务产生的必需费用，应当由上诉人自行承担。对于因房屋买卖而产生的国家税费，应当按照国家法律、法规的相关规定，各自承担。上诉人上诉认为《认购须知》构成要约，上诉人与被上诉人对办证费用已经达成合意，依据不充分，本院不予支持。
　　从上诉人与被上诉人签订的《认购书》及《商品房买卖合同》及被上诉人开出的税费款收款收据来看，上诉人所预收的税费属于代收代缴性质，在上诉人不能举证说明在为被上诉人办理房地产权证中实际支付的费用金额的情况下，原审按照在扣除买方应缴税费金额后余款予以退回的原则处理本案并无不妥，本院予以维持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费66元，由上诉人广州新城市房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　何慧斯
代理审判员　　刘　宏
代理审判员　　岳为群
二ＯＯ七年　　 
书　记　员　　黄　征