广东发展银行广州分行天河支行诉广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司等商品房预售合同纠纷案
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广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2003）穗中法民四初字第175号
原告广东发展银行广州分行天河支行（简称天河发展支行）。
负责人文机，职务：行长。
委托代理人陈文礁。
委托代理人吴炜，广东成悦律师事务所律师。
被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司（原广东省三建房地产开发公司，简称省三建房产分公司）。
负责人张忠阳，职务：经理。
被告二广东省第三建筑工程公司（简称省三建）。
法定代表人谭盛棠，职务：总经理。
上述两被告之共同委托代理人陶扬。
被告三广州市三辉房地产开发有限公司（简称三辉房产公司）。
法定代表人谭盛棠，职务：总经理。
委托代理人梁燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人杨世晓，广东信良兆诚律师事务所律师助理。
原告广东发展银行广州分行天河支行诉被告广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、广东省第三建筑工程公司、广州市三辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东发展银行广州分行天河支行的委托代理人陈文礁、吴炜律师，被告广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、广东省第三建筑工程公司的共同委托代理人陶扬，广州市三辉房地产开发有限公司的委托代理人梁燕律师、杨世晓律师助理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天河发展支行诉称：1993年6月18日原告与被告一省三建房产分公司（原名广东省三建房地产开发公司）签订《房地产买卖合约》。2003年10月原告获悉被告一是被告二省三建的分支机构，被告一在1991年4月1日已更名为现名称，但对外仍以原名预售房产。合约标的是广州市天河北路“天朗花园”东1栋第三至十一层A至D座单元共36套，面积4129.9平方米住宅。合同约定交楼日期是1994年9月30日，并于1994年12月30日为原告办妥房地产权证手续。原告已按照合约支付购房款1300万元，但上述楼盘至今仍未动工，被告也没有返还购房款。期间经原告多次前往被告处进行交涉，被告一、被告二才于2000年7月30日、2001年11月26日分别书面承诺承担连带责任，负责偿还购房款。其后，原告通过查询获悉，经广州市建设委员会1996年12月9日发文批准，被告一将上述楼盘开发权变更为被告三三辉房产公司经营，故被告三应承担相应的还款责任。据此，原告起诉请求：1、终止原告与被告一省三建房产分公司签订的粤三房售（天住）字027号《房地产买卖合约》；2、判令被告一返还原告已付房款1300万元及利息，并承担已付房款金额一倍的赔偿责任；3、判令被告二省三建、被告三三辉房产公司承担上述还款及赔偿的连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费。
被告一省三建房产分公司、被告二省三建共同辩称：对原告所述的事实无异议。同意原告的第一项诉讼请求，因双方的买卖合同事实上已经终止；不同意原告第二项诉讼请求，返还预付房款责任应当按银行同期贷款利率计付利息，不同意原告要求按已付房款金额一倍赔偿，因没有法律依据；被告一、被告二愿意为预付房款及利息承担连带责任，并按法院判决按比例承担相应的诉讼费。
被告三三辉房产公司辩称：因房地产买卖合约本身无效，不存在终止的问题；《保证书》是被告一、被告二对原告的承诺，与被告三无关，故原告的第二、三项诉讼请求与被告三无关，不应由被告三承担还款责任；诉讼费不应由被告三承担。
经审理查明：1992年，广州市规划局以（92）城地批字第558号向被告一省三建房产分公司发出《国家建设征用土地通知书》，同意被告一征用天河北路以北广州体育学院南部地段5976平方米兴建商住楼。同年12月7日，广东省计划委员会向被告一核发关于天河北路商品住宅楼的《固定资产投资项目投资许可证》（许可证编号：粤计资证字92220467号）。1993年9月10日，广州市国土局向被告一发出该地块的《建设用地批准书》。但至今尚未取得该房地产的《预售许可证》。
1993年6月18日，被告一省三建房产分公司（卖方）与原告天河发展支行（买方）签订《房地产买卖合约》即粤三房售（天住）字第027号，其中订明：二、原告向被告一购买广州市天河区天河北路“天朗花园”自编号为东1栋，第三至十一层A至D座住宅单元共36套，建筑面积约4129.9平方米（含公用面积分摊），每平方米8000元，购房总价款为3303.92万元。以实际竣工面积套算，多还少补。三、原告应于签署本合同之后5天内付首期1150万元（35％房款）、于该楼宇达±00时付820万元（25％房款）、于该楼宇框架封顶时付1000万元（30％楼款）、余下333.92万元（10％）的购房款于收到交付使用通知书之日起10日内一次性付清。四、被告一应于1994年9月30日正式交付原告使用，并于1994年12月30日前为原告办妥领取房地产产权证的手续。五、双方同意本合约履行期间，发生下列情况时的处理办法：（1）原告购买该楼宇，如遇人力不可抗拒的自然灾害或非被告一所能控制的事件影响楼宇逾期交付使用，被告一不负任何责任；（2）该楼宇被告一在本合约规定期限未能按上述规定期限交付原告使用时，则从逾期的第一天起，每日按原告已付购房款的千分之一计逾期交付使用违约责任金给原告；（3）如原告不能按本合约规定如期交付房款时，则从逾期的第一天起，每日按上述购房价款千分之一计逾期交付房款违约责任金给被告一等。六、（1）被告一保证上述房地产权属清楚。若发生与被告一有关的产权纠纷或债权债务，概由被告一负责清理，并承担民事诉讼责任。如被告一的原因给原告造成的经济损失，被告一负责赔偿。八、本合约经双方签章后生效。待双方签订《房地产预售契约》经广州市房地产交易所登记监证后失效。之后，双方未签订《房地产预售契约》。被告一只完成案涉楼宇的打桩工程，现仍是一块空地，未将房屋建好。
原告天河发展支行分别于1993年6月16日、22日、7月2日、1996年8月30日向被告一省三建房产分公司的第二开发部预付房款各1000万元、500万元、800万元、800万元，共3100万元。
被告一省三建房产分公司及其第二开发部分别于2000年7月30日、2001年11月26日，向原告出具《保证书》，确认原告已预付房款3100万元，并承诺对原告的预付房款负责，由被告一及其第二开发部对原告的上述预付房款负连带责任。原告确认上述《保证书》所约定的内容，但认为谭盛棠是被告一和被告三的法定代表人，谭盛棠在《保证书》上签名可证实其代表被告一、被告三的行为，亦证实被告三同意承担连带责任。被告一、被告二、被告三则认为《保证书》明确约定的是原告与被告一、被告二之间的债权债务关系，与被告三无关。原告是依据该《保证书》起诉的，这就证明该保证书作出的承诺已替代了原告与被告一签订的《房地产买卖合约》。
另查，被告一省三建房产分公司原名为广东省三建房地产开发公司，1991年4月1日经工商部门重新核定更名为现名称，是被告二省三建领有营业执照的分支机构。被告一的第二开发部只是被告一属下的一个部门，没有营业执照，对外不能独立承担民事责任。
1996年11月26日，广州市建设委员会以穗建开函【1996】593号向被告二省三建发出《关于同意设立广州市三辉房地产开发有限公司的复函》，同意被告二和广东省粤生实业公司共同设立被告三三辉房产公司，在广州市范围内经营房地产开发业务，该公司成立后，被告一原在广州市的开发项目，请报经市规划、国土管理部门批准，转入该公司经营。但目前没有证据证实上述开发项目已转到被告三名下。
在庭审中，经本院释明上述原告与被告一签订的《房地产买卖合约》无效，原告变更其诉讼请求第一项为：请求确认原告广东发展银行广州分行天河支行与被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司签订的粤三房售（天住）字第027号《房地产买卖合约》无效。同时，原告明确本案已付购房款1300万元是指1993年6月22日支付的500万元和1993年7月2日支付的800万元。被告一、被告二对此予以确认。被告三认为与其无关。
本院认为，被告一未取得讼争房产的《预售许可证》，就将该房产预售给原告，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第26项：“商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效”的规定，被告一如果能在一审期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。但被告一至今未能取得该房产的《预售许可证》，故被告一与原告签订的《房地产买卖合同》无效。
合同无效，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，第六十一条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，双方应互相返还依据该合同所取得的财产。为此，被告一省三建房产分公司及其第二开发部分别于2000年7月30日、2001年11月26日，向原告出具《保证书》，确认原告已预付房款3100万元，并承诺对原告的预付房款负责，由被告一及其第二开发部对原告预付房款负连带责任。由于合同无效，被告一应将已收取原告的购房款1800万元及其合法孳息退还给原告。鉴于被告一、被告二同意按照中国人民银行同期同类贷款利率来计付，符合法律规定，本院应予采纳。故该利息应从原告支付每一笔款项之日起、以每一笔款项为基数、参照中国人民银行同期同类贷款利率来计付。原告请求按照已付房款金额的一倍计付利息，依据不足，本院不予采纳。由于被告一至今尚未将原告所预购的房产建好和交付给原告使用，故原告不存在返还财产的问题。
至于被告二、被告三应否承担返还上述款项的连带责任问题。本院认为，被告一是被告二的下设分支机构，被告二本应对被告一所有资产不足清偿债务部分，承担补充清偿责任。但鉴于被告二已表示愿意对上述款项承担连带清偿责任，本院对其真实意思表示应予采纳。被告三是被告一与原告签订《房地产买卖合约》之后成立的项目公司，目前也没有证据证明案涉的房地产项目已经转移到被告三的名下，因此，被告三既不是该《房地产买卖合约》的相对一方，也不是案涉房地产的权利人，故此，原告要求被告三在本案中承担返还上述款项的连带责任，缺乏依据，本院对原告该项诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，第六十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，以及参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第26项的规定，判决如下：
一、原告广东发展银行广州分行天河支行与被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司签订的粤三房售（天住）字第027号《房地产买卖合约》无效。
二、被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、被告二广东省第三建筑工程公司应于本判决发生法律效力之日起七天内，返还人民币1300万元及其利息（其中500万元从1993年6月22日起算、800万元从1993年7月2日起算，均参照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿款项之日止；但利息总额不得超过人民币1300万元）给原告广东发展银行广州分行天河支行。
三、驳回原告广东发展银行广州分行天河支行的其余诉讼请求。
本案受理费75010元，由原告负担25004元，由被告一、被告二共同负担50006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 何慧斯
代理审判员 骆莉萍
代理审判员 龚德家
二ＯＯ五年五月
书 记 员 岳为群
刘晓红
民事判决书
（2003）穗中法民四初字第175号
原告广东发展银行广州分行天河支行（简称天河发展支行）。
负责人文机，职务：行长。
委托代理人陈文礁。
委托代理人吴炜，广东成悦律师事务所律师。
被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司（原广东省三建房地产开发公司，简称省三建房产分公司）。
负责人张忠阳，职务：经理。
被告二广东省第三建筑工程公司（简称省三建）。
法定代表人谭盛棠，职务：总经理。
上述两被告之共同委托代理人陶扬。
被告三广州市三辉房地产开发有限公司（简称三辉房产公司）。
法定代表人谭盛棠，职务：总经理。
委托代理人梁燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人杨世晓，广东信良兆诚律师事务所律师助理。
原告广东发展银行广州分行天河支行诉被告广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、广东省第三建筑工程公司、广州市三辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东发展银行广州分行天河支行的委托代理人陈文礁、吴炜律师，被告广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、广东省第三建筑工程公司的共同委托代理人陶扬，广州市三辉房地产开发有限公司的委托代理人梁燕律师、杨世晓律师助理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天河发展支行诉称：1993年6月18日原告与被告一省三建房产分公司（原名广东省三建房地产开发公司）签订《房地产买卖合约》。2003年10月原告获悉被告一是被告二省三建的分支机构，被告一在1991年4月1日已更名为现名称，但对外仍以原名预售房产。合约标的是广州市天河北路“天朗花园”东1栋第三至十一层A至D座单元共36套，面积4129.9平方米住宅。合同约定交楼日期是1994年9月30日，并于1994年12月30日为原告办妥房地产权证手续。原告已按照合约支付购房款1300万元，但上述楼盘至今仍未动工，被告也没有返还购房款。期间经原告多次前往被告处进行交涉，被告一、被告二才于2000年7月30日、2001年11月26日分别书面承诺承担连带责任，负责偿还购房款。其后，原告通过查询获悉，经广州市建设委员会1996年12月9日发文批准，被告一将上述楼盘开发权变更为被告三三辉房产公司经营，故被告三应承担相应的还款责任。据此，原告起诉请求：1、终止原告与被告一省三建房产分公司签订的粤三房售（天住）字027号《房地产买卖合约》；2、判令被告一返还原告已付房款1300万元及利息，并承担已付房款金额一倍的赔偿责任；3、判令被告二省三建、被告三三辉房产公司承担上述还款及赔偿的连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费。
被告一省三建房产分公司、被告二省三建共同辩称：对原告所述的事实无异议。同意原告的第一项诉讼请求，因双方的买卖合同事实上已经终止；不同意原告第二项诉讼请求，返还预付房款责任应当按银行同期贷款利率计付利息，不同意原告要求按已付房款金额一倍赔偿，因没有法律依据；被告一、被告二愿意为预付房款及利息承担连带责任，并按法院判决按比例承担相应的诉讼费。
被告三三辉房产公司辩称：因房地产买卖合约本身无效，不存在终止的问题；《保证书》是被告一、被告二对原告的承诺，与被告三无关，故原告的第二、三项诉讼请求与被告三无关，不应由被告三承担还款责任；诉讼费不应由被告三承担。
经审理查明：1992年，广州市规划局以（92）城地批字第558号向被告一省三建房产分公司发出《国家建设征用土地通知书》，同意被告一征用天河北路以北广州体育学院南部地段5976平方米兴建商住楼。同年12月7日，广东省计划委员会向被告一核发关于天河北路商品住宅楼的《固定资产投资项目投资许可证》（许可证编号：粤计资证字92220467号）。1993年9月10日，广州市国土局向被告一发出该地块的《建设用地批准书》。但至今尚未取得该房地产的《预售许可证》。
1993年6月18日，被告一省三建房产分公司（卖方）与原告天河发展支行（买方）签订《房地产买卖合约》即粤三房售（天住）字第027号，其中订明：二、原告向被告一购买广州市天河区天河北路“天朗花园”自编号为东1栋，第三至十一层A至D座住宅单元共36套，建筑面积约4129.9平方米（含公用面积分摊），每平方米8000元，购房总价款为3303.92万元。以实际竣工面积套算，多还少补。三、原告应于签署本合同之后5天内付首期1150万元（35％房款）、于该楼宇达±00时付820万元（25％房款）、于该楼宇框架封顶时付1000万元（30％楼款）、余下333.92万元（10％）的购房款于收到交付使用通知书之日起10日内一次性付清。四、被告一应于1994年9月30日正式交付原告使用，并于1994年12月30日前为原告办妥领取房地产产权证的手续。五、双方同意本合约履行期间，发生下列情况时的处理办法：（1）原告购买该楼宇，如遇人力不可抗拒的自然灾害或非被告一所能控制的事件影响楼宇逾期交付使用，被告一不负任何责任；（2）该楼宇被告一在本合约规定期限未能按上述规定期限交付原告使用时，则从逾期的第一天起，每日按原告已付购房款的千分之一计逾期交付使用违约责任金给原告；（3）如原告不能按本合约规定如期交付房款时，则从逾期的第一天起，每日按上述购房价款千分之一计逾期交付房款违约责任金给被告一等。六、（1）被告一保证上述房地产权属清楚。若发生与被告一有关的产权纠纷或债权债务，概由被告一负责清理，并承担民事诉讼责任。如被告一的原因给原告造成的经济损失，被告一负责赔偿。八、本合约经双方签章后生效。待双方签订《房地产预售契约》经广州市房地产交易所登记监证后失效。之后，双方未签订《房地产预售契约》。被告一只完成案涉楼宇的打桩工程，现仍是一块空地，未将房屋建好。
原告天河发展支行分别于1993年6月16日、22日、7月2日、1996年8月30日向被告一省三建房产分公司的第二开发部预付房款各1000万元、500万元、800万元、800万元，共3100万元。
被告一省三建房产分公司及其第二开发部分别于2000年7月30日、2001年11月26日，向原告出具《保证书》，确认原告已预付房款3100万元，并承诺对原告的预付房款负责，由被告一及其第二开发部对原告的上述预付房款负连带责任。原告确认上述《保证书》所约定的内容，但认为谭盛棠是被告一和被告三的法定代表人，谭盛棠在《保证书》上签名可证实其代表被告一、被告三的行为，亦证实被告三同意承担连带责任。被告一、被告二、被告三则认为《保证书》明确约定的是原告与被告一、被告二之间的债权债务关系，与被告三无关。原告是依据该《保证书》起诉的，这就证明该保证书作出的承诺已替代了原告与被告一签订的《房地产买卖合约》。
另查，被告一省三建房产分公司原名为广东省三建房地产开发公司，1991年4月1日经工商部门重新核定更名为现名称，是被告二省三建领有营业执照的分支机构。被告一的第二开发部只是被告一属下的一个部门，没有营业执照，对外不能独立承担民事责任。
1996年11月26日，广州市建设委员会以穗建开函【1996】593号向被告二省三建发出《关于同意设立广州市三辉房地产开发有限公司的复函》，同意被告二和广东省粤生实业公司共同设立被告三三辉房产公司，在广州市范围内经营房地产开发业务，该公司成立后，被告一原在广州市的开发项目，请报经市规划、国土管理部门批准，转入该公司经营。但目前没有证据证实上述开发项目已转到被告三名下。
在庭审中，经本院释明上述原告与被告一签订的《房地产买卖合约》无效，原告变更其诉讼请求第一项为：请求确认原告广东发展银行广州分行天河支行与被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司签订的粤三房售（天住）字第027号《房地产买卖合约》无效。同时，原告明确本案已付购房款1300万元是指1993年6月22日支付的500万元和1993年7月2日支付的800万元。被告一、被告二对此予以确认。被告三认为与其无关。
本院认为，被告一未取得讼争房产的《预售许可证》，就将该房产预售给原告，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第26项：“商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效”的规定，被告一如果能在一审期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。但被告一至今未能取得该房产的《预售许可证》，故被告一与原告签订的《房地产买卖合同》无效。
合同无效，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，第六十一条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，双方应互相返还依据该合同所取得的财产。为此，被告一省三建房产分公司及其第二开发部分别于2000年7月30日、2001年11月26日，向原告出具《保证书》，确认原告已预付房款3100万元，并承诺对原告的预付房款负责，由被告一及其第二开发部对原告预付房款负连带责任。由于合同无效，被告一应将已收取原告的购房款1800万元及其合法孳息退还给原告。鉴于被告一、被告二同意按照中国人民银行同期同类贷款利率来计付，符合法律规定，本院应予采纳。故该利息应从原告支付每一笔款项之日起、以每一笔款项为基数、参照中国人民银行同期同类贷款利率来计付。原告请求按照已付房款金额的一倍计付利息，依据不足，本院不予采纳。由于被告一至今尚未将原告所预购的房产建好和交付给原告使用，故原告不存在返还财产的问题。
至于被告二、被告三应否承担返还上述款项的连带责任问题。本院认为，被告一是被告二的下设分支机构，被告二本应对被告一所有资产不足清偿债务部分，承担补充清偿责任。但鉴于被告二已表示愿意对上述款项承担连带清偿责任，本院对其真实意思表示应予采纳。被告三是被告一与原告签订《房地产买卖合约》之后成立的项目公司，目前也没有证据证明案涉的房地产项目已经转移到被告三的名下，因此，被告三既不是该《房地产买卖合约》的相对一方，也不是案涉房地产的权利人，故此，原告要求被告三在本案中承担返还上述款项的连带责任，缺乏依据，本院对原告该项诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，第六十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，以及参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第26项的规定，判决如下：
一、原告广东发展银行广州分行天河支行与被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司签订的粤三房售（天住）字第027号《房地产买卖合约》无效。
二、被告一广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司、被告二广东省第三建筑工程公司应于本判决发生法律效力之日起七天内，返还人民币1300万元及其利息（其中500万元从1993年6月22日起算、800万元从1993年7月2日起算，均参照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿款项之日止；但利息总额不得超过人民币1300万元）给原告广东发展银行广州分行天河支行。
三、驳回原告广东发展银行广州分行天河支行的其余诉讼请求。
本案受理费75010元，由原告负担25004元，由被告一、被告二共同负担50006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 何慧斯
代理审判员 骆莉萍
代理审判员 龚德家
二ＯＯ五年五月
书 记 员 岳为群
刘晓红
川公网安备 51010502010672号
