四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）成民终字第2781号

上诉人（原审原告）蒋文俊，女，1955年3月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。

委托代理人尹程龙，男，1988年12月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系蒋文俊之子。

被上诉人（原审被告）陈道智，男，1976年10月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。

委托代理人仲维虎，四川新开元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李明德，男，1948年8月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

被上诉人（原审被告）傅琴芳，女，1949年12月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

上诉人蒋文俊因与被上诉人陈道智、李明德、傅琴芳房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋文俊及其委托代理人尹程龙，被上诉人陈道智到庭参加诉讼。被上诉人李明德、傅琴芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，1994年11月30日，傅琴芳向蒋文俊借款11万元，并出具借条1张，载明：“今借到通用电器公司蒋文俊现金壹拾壹万元正，月息3%，每月付息，借期半年（九四年十一月三十日至九五年五月三十日止），以法人代表傅琴芳爱人李明德武侯区凉水井14号油厂宿舍房屋壹套、面积为53.36平方住房和单位油罐车一辆作为抵押（房管证壹个，油罐车发票、营业执照复印件共壹拾壹张），1995年5月30日已退陆万元正，余款伍万元正”。借条落款处加盖有成都成泉粮油食品转运处的印章。傅琴芳出具借条后，向蒋文俊交付了借条所载房屋的产权证原件。

1996年7月，蒋文俊搬入位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋（即前文中作为抵押的房屋）居住至今。

2008年2月25日，李明德向成都市房屋产权监理处提交了挂失申请书1份之后补办了位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋的产权证。

2010年12月30日，陈道智、李明德、傅琴芳在中介方成都乐百居不动产经纪有限公司（以下简称乐百居公司）的介绍下订立了《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号的房屋出售给陈道智，成交价为373500元。该合同同时对房款支付方式、办理过户登记时间、违约责任等进行了约定。

2010年12月31日，陈道智、李明德、傅琴芳再次签订《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号的房屋出售给陈道智，合同成交价格为112056元。双方约定的成交价格系当时政府指导价，此份合同交成都市房产管理局备案。同日，陈道智向李明德、傅琴芳支付了购房款20万元。

2011年1月4日，该房屋所有权人由李明德变更登记为陈道智，陈道智、李明德、傅琴芳按2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》约定的价款交纳了房产交易的税费。

蒋文俊在一审的诉讼请求是：确认陈道智、李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的关于武侯区凉水井街14号1栋4单元4层2号房屋的买卖合同无效。

原审认定以上事实，有借条、李明德成都市房屋所有权证书、挂失申请书、房屋信息摘要、凉水井街社区居委会出具的证明、房屋买卖合同2份、陈道智房屋所有权证书、契税完税证、税收通用完税证、房产交易税完税证、登记费缴款书、交易手续费发票2张、收条及到庭当事人陈述等予以佐证。

原审判决认为，蒋文俊于1994年向傅琴芳出借款项时，《中华人民共和国担保法》并未实施。双方约定以李明德的房屋及车辆作为抵押，并交付了房屋产权证，此项约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在1995年10月1日《中华人民共和国担保法》实施后，双方应对蒋文俊的抵押权补办登记手续。因未补办登记手续，双方就该房屋的抵押约定不得对抗第三人。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施后，根据该法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，蒋文俊若要主张对该房屋享有抵押权，必须办理抵押登记。在未办理抵押权登记手续的情况下，该房屋上的抵押权依法未能设立，蒋文俊对该房屋并不享有抵押权，蒋文俊亦未提交证据证明其对该房屋享有其他权利。陈道智、李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，合同按照当时政府指导价约定价款并缴纳相关税收，现已履行完毕，所涉房屋已办理了转移登记。蒋文俊主张陈道智、李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》是以明显低于市场价出售，陈道智、李明德、傅琴芳系恶意串通，应属无效合同，但在诉讼过程中，蒋文俊未提交证据予以佐证其所主张的事实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院对其主张的事实不予采纳，并对其依据该主张提出的诉讼请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回蒋文俊的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，共计660元，由蒋文俊承担。

宣判后，原审原告蒋文俊不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判支持蒋文俊的一审诉讼请求。事实和理由如下：1．蒋文俊在一审时提交了录音证据拟证明陈道智、李明德、傅琴芳三人恶意串通，但一审法院没有对该份证据进行辨别，也没有对是否采信作出任何解释；2．一审法院未对蒋文俊提出的“陈道智在购房过程中没有看房”、“备案成交价远低于市场价”、“签订阴阳合同”等抗辩未作任何解释说明；3．本案存在两份“阴阳合同”，最多只能有一份是双方真实意思表示，不可能出现“后一份合同是真实意思表示，实际履行是前一份合同”这种不合逻辑的说法；4．一审法院对2010年12月30日的《房屋买卖合同》内容认定错误，该合同中违约事件和违约金额全部是空白，并没有约定违约责任；5．陈道智、李明德、傅琴芳三人之间的交易实为转移诉争房产的恶意串通，其签订的两份房屋买卖合同均无效。

被上诉人陈道智答辩称，陈道智与李明德、傅琴芳确实在中介那里签订了一个真实的买卖合同，另外一份合同是为了到房管局进行备案而签订的，当时为了合理避税，所以签订的房屋买卖价格是按照房管局的指导价签订的。陈道智购买房屋的目的是为了孩子读书，所签订的两份房屋买卖合同都是有效的，都是双方真实意思表示。

李明德、傅琴芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明，1994年11月30日，傅琴芳向蒋文俊借款11万元，并出具借条1张，载明：“今借到‘通用电器公司’蒋文俊现金计壹拾壹万元正，月息3%，每月付息，借期半年（九四年十一月三十日至九五年五月三十日止），以法人代表傅琴芳爱人李明德武侯区凉水井14号油厂宿舍房屋壹套、面积为53.36平方住房和单位油罐车一辆作为抵押（房管证壹个，油罐车发票、营业执照复印件共壹拾叁张），1995年5月30日已退陆万元正，余款伍万元正”。借条落款处加盖有成都成泉粮油食品转运处的印章。傅琴芳出具借条后，向蒋文俊交付了借条所载房屋的产权证原件。

1996年7月，蒋文俊搬入位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋（即前文中作为抵押的房屋）居住至今。

2008年2月25日，李明德向成都市房屋产权监理处提交了挂失申请书，补办了位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋的产权证。

2010年12月30日，陈道智、李明德、傅琴芳在中介方成都乐百居不动产经纪有限公司（以下简称乐百居公司）的介绍下订立了《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号的房屋出售给陈道智，成交价为373500元。付款期限及方式为：1．李明德、傅琴芳同意陈道智以一次性付款方式购买此房产；2．李明德、傅琴芳、陈道智由乐百居公司陪同到产权中心办理完成过户手续后，陈道智即支付全部购房款373500元于李明德、傅琴芳、陈道智双方约定的了乐百居公司监管账户；3．乐百居公司陪同陈道智完成此房清房手续后，乐百居公司当即将此房屋的监管房款173500元支付于李明德、傅琴芳（以现金方式）；4．陈道智取得产权证、国土证后当即支付李明德、傅琴芳购房款200000元（贰拾万元正）。该付款方式的约定为手写，其中第3条约定中监管房款后的数字有改动的痕迹。另外，在双方约定的监管金额的数字也有明显改动的痕迹，其后的大写也有改动，且在改动处未见签名或捺印。合同约定的居间服务费用为伍仟元，由陈道智承担。合同对逾期付款、逾期交房及其他违约行为均未约定违约金。在补充条款中约定：1．如乐百居公司、陈道智不能完成清房手续，三方应及时协商解决，协商不能的，陈道智应无条件将此房产过户于李明德、傅琴芳，再次过户的费用由李明德、傅琴芳承担。2．三方约定陈道智取得产权证后，一个月内完成清房手续，如未完成清房手续，李明德、傅琴芳与陈道智双方双返，互不违约。

2010年12月31日，陈道智、李明德、傅琴芳再次签订《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号的房屋出售给陈道智，合同成交价格为112056元。除房屋基本概况和房屋成交价格外，双方对房屋现状、房款交付、逾期付款违约责任、产权过户办理日期、税费支付、房屋交付时间、逾期交房违约责任等均未作任何约定。其中，双方约定的成交价格系当时政府指导价，此份合同交成都市房产管理局备案。同日，李明德、傅琴芳向陈道智出具收条一张，载明“收到陈道智购武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋首付款20万元”。

2011年1月4日，该房屋所有权人由李明德变更登记为陈道智。陈道智、李明德、傅琴芳按2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》约定的价款交纳了房产交易的税费。

另查明，陈道智从2008年9月起至今，在乐百居公司任职，职务为总经理，其在购买诉争房屋时并未现场查看房屋的相关情况。

本院认为，本案二审争议的焦点是陈道智与李明德、傅琴芳是否构成恶意串通损害了蒋文俊的合法权益。

蒋文俊于1994年向傅琴芳出借款项时，双方约定以李明德的房屋及车辆作为抵押，并交付了房屋产权证，此项约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方关于抵押的约定合法有效。在1995年10月1日《中华人民共和国担保法》实施后，双方应对蒋文俊的抵押权补办登记手续，因双方未办理抵押登记手续，蒋文俊未取得属于担保物权性质的抵押权，不具有对抗第三人的效力。虽然蒋文俊对案涉房屋不享有优先受偿权，但其与李明德、傅琴芳之间关于抵押的约定仍然有效，对双方仍然具有约束力。在蒋文俊1996年7月入住案涉房屋后，直至陈道智与李明德、傅琴芳针对案涉房屋的买卖交易完成，房屋产权所有人李明德均未对蒋文俊占有、使用案涉房屋提出任何异议，故应当认定蒋文俊基于其与李明德、傅琴芳的抵押约定而占有、使用案涉房屋具有合法的理由。

陈道智与李明德、傅琴芳关于案涉房屋的买卖交易是否构成恶意串通关乎蒋文俊的合法权益是否受到侵害。因李明德、傅琴芳明知案涉房屋已经抵押给了蒋文俊，并将房产证原件交由蒋文俊保管，在蒋文俊入住案涉房屋后，既不主动归还欠款，亦不对蒋文俊占有、使用案涉房屋提出任何异议，却于2008年2月采取挂失的方法重新补办房屋产权证，进而与陈道智就案涉房屋进行买卖交易，主观上具有恶意。陈道智虽然表示在购买案涉房屋时并不知晓李明德、傅琴芳与蒋文俊之间存在抵押合同关系以及蒋文俊实际占有、使用案涉房屋，但分析陈道智与李明德、傅琴芳交易的过程，存在诸多疑点和不符常理之处。其一，由于房屋的现状与房屋的价值具有密切关系，且交易金额较大，通常买方都会十分谨慎，并要求查看房屋，了解房屋的建筑质量、结构、装修等。陈道智在不了解房屋的现状的情况下就购买房屋，与人们通常的交易习惯不符。况且该房一直处于有人居住使用的状态，陈道智若向房屋使用人调查了解，就能够知晓李明德、傅琴芳与蒋文俊之间存在抵押合同关系以及当前由蒋文俊实际占有、使用案涉房屋的事实，而陈道智漠视房屋的现状，未经审查就与李明德、傅琴芳交易，无视可能侵害他人权益的情况，其购买行为本身而言就是非善意的。其二，陈道智作为从事房地产经纪行业多年的从业人员，对于李明德、傅琴芳提出的案涉房屋处于出租状态不作任何调查了解，不询问承租人是否放弃优先购买权，且对于2010年12月30日的《房屋买卖合同》中存在多处对款项数字的修改却无人在修改处签字或捺印这一问题，其作为中介方乐百居公司的总经理及合同的一方当事人却不提出任何异议，以上种种不符合陈道智身份的现象，也令人对陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》真实性产生疑问。其三，关于陈道智是否支付了200000元房款以及如何支付200000元，陈道智未能提交充分证据予以证实。首先，陈道智未能解释清楚其在2010年12月30日与李明德、傅琴芳签订《房屋买卖合同》后，为什么要在合同签订的次日直接向李明德、傅琴芳支付购房款200000元，而不是按照双方合同约定的陈道智将购房款373500元一次性支付到中介方乐百居公司的监管账户这一付款方式进行付款。其次，作为如此价值巨大的交易，通常应采用银行转账的方式，如果是现金交易应有资金来源，但陈道智不能解释清楚200000元现金的来源。最后，陈道智所称在房管局大厅直接将200000元现金支付给李明德、傅琴芳亦与日常生活习惯不符。综上，陈道智与李明德、傅琴芳之间的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处，陈道智和李明德、傅琴芳又难以自圆其说，根据日常生活经验法则，能够推定陈道智与李明德、傅琴芳构成恶意串通，损害了蒋文俊的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》以及双方为了规避税费、办理房屋产权证用于房管局备案的于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》均为无效。

虽然蒋文俊在一审诉讼中并未提出请求确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》无效，但陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》是为规避税费、办理房屋产权证而存于房管局档案中的备案合同，蒋文俊单就主张该房屋买卖合同无效，也不能否定2010年12月30日的《房屋买卖合同》的效力，达不到其诉讼目的。因此，为减少诉累，彻底解决本案的争议问题，本院对蒋文俊在二审中提出的要求确认两份《房屋买卖合同》无效的上诉请求予以支持。

综上所述，原判认定事实基本清楚，审判程序合法，因二审中蒋文俊提交了新的证据使本案事实认定发生变化。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第1259号民事判决；

二、确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》无效；

三、确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》无效。

一审案件受理费100元，公告费560元，二审案件受理费100元，公告费560元，共计1320元，由陈道智、李明德、傅琴芳共同负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　唐云国

代理审判员　　李　俊

代理审判员　　毛程程

二〇一四年九月二十九日

书　记　员　　郑沁怡