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某某等诉某某房屋买卖合同纠纷案
来源:中国法院网 时间:2013-12-18 点击次数:
  • 上海市浦东新区人民法院
  • 民事判决书
  • 2013)浦民一()初字第34219

    原告XX,男,198131生,汉族,住XXXXXXXX315号。

    原告XX,女,198412生,汉族,住上海市XXXXXXXX17号。

    上列两原告共同委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。

    被告XX,男,198899生,汉族,住上海市XXXX1306602室。

    委托代理人XX,上海市XX律师事务所律师。

    原告XXXX与被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013926立案受理后,依法适用简易程序,于20131024公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX,被告委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告XXXX诉称,原告系坐落上海市XXXX1306602室房屋(以下简称系争房屋)的产权人,为置换房产2013年初将该房屋挂牌出售。2013224,原、被告在房产中介公司签订《房地产买卖协议》,约定房屋转让价为人民币(以下币种相同)1,135,000元;协议签署当日付定金2万元,15日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)并支付首付款至34万元以供原告还清贷款,《买卖合同》签订后15日内被告向银行贷款、20日内前往交易中心办理转让过户手续。嗣后,被告按约于201337与原告签订《买卖合同》并支付了34万元,银行贷款也通过审批。原、被告遂于2013423前往XX区房地产交易中心办理了房产过户手续,原告并于同月30日将系争房屋交付被告。不料,因被告家庭情况不符合本市住房限购规定,导致至今无法完成过户登记。原告因未如期取得第二期购房款79万元,故无力支付另行购房的首付款,只得被迫解除买卖合同并承担违约损失。系争房屋产权证也被交易中心扣留,无法另行出售。《买卖合同》因被告属于本市住房限购对象而无法继续履行,被告显属违约,应承担相应法律责任。故原告要求:一、解除双方签订的《房地产买卖协议》及《买卖合同》;二、判令被告支付原告违约金227,000元;三、判令被告迁出系争房屋,并支付自201351起至交还房屋之日止的房屋使用费(按每月2,000元标准计算)。

    被告XX辩称,同意解除《房地产买卖协议》与《买卖合同》,但不同意支付违约金及房屋使用费。《房地产买卖协议》的补充条款写明:如本次交易中任何一方因政策变动造成不能正常交易,甲方(即原告)须全款退还乙方(即被告)所付全部款项;第7条约定,若填写文字与铅印文字相冲突,以文字约定为准。尽管该协议第10条约定,被告承诺具备本市购房资格,但该约定是格式条款,根据第7条约定,应以补充条款为准。系争房屋确因被告属于限购对象之故而无法正常交易,但之前被告并不清楚了解上海的住房限购政策,且房产交易一应手续均由房产中介公司代办,被告按约支付了34万元并申请到银行贷款、如实申报己方婚姻状况等行为,表明了被告履行合同的诚意。被告没有违约的故意。如果被告负有责任,也是受了房产中介公司的误导,原告主张的违约金数额过高。由于被告并没有接收过系争房屋,故不存在迁出系争房屋和承担房屋使用费的基础。合同解除后,被告支付的房款应予返还。

    经审理查明,系争房屋权利人登记为原告。经上海宝投房地产经纪事务所(以下简称宝投事务所)居间介绍,原、被告于2013224签订《房地产买卖协议》,约定原告将系争房屋出售给被告,总房价款为1,135,000元(为原告净到手价);为办理交易过户手续之需,双方同意于本协议签署后15日内前往宝投事务所签订《买卖合同》。首期房价款34万元(含已支付的定金及尾款)应于签订《买卖合同》当日交付原告,第二期房价款79万元应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付,放款期限以贷款银行为准。违约责任约定,如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的,违约方应按总房价款的百分之二十向守约方支付违约金并向居间方支付总房价款百分之二的佣金。其他约定,被告承诺提供的家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况符合上海市新购住房及限购政策的相关规定。同时注明,如本次交易中任何一方因政策变动造成不能正常交易,原告需退还被告所付全部款项。201337,原、被告签订《买卖合同》,对逾期付款、逾期交房的违约责任作了约定,除守约方有权解除合同外,违约方还应承担总房价款20%的违约金及总房价3%的佣金赔偿。补充条款(二)约定,在签订本合同时,双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,双方同意按下列约定处理:1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方(即买受方,被告)责任,造成甲方(即卖售方,原告)经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。被告按约向原告支付了首期房款34万元,并于2013417向房地产交易中心缴纳了相关税费。原、被告于同年423日办理了系争房屋产权过户手续,后因被告提供的身份材料不实,房地产交易部门未核准系争房屋的过户登记。

    审理中,原告表示其出售系争房屋后又另行购置房屋,已签订《上海市房地产买卖合同》,转让价为158万元,以系争房屋与该房屋均上涨20%计算,就房屋重置价值原告损失89,000元。因被告未能按约支付79万元,导致原告无法继续履行与案外人的买卖合同,只得支付3万元违约金解除了合同,并支付中介费3,000元。原告贷款购房支付手续费1万元,系争房屋被被告占用租金损失12,000元(按每月2,000元计算),原告诉讼聘请律师费用10,000元。由于被告违约,造成原告经济损失达144,000元。原告要求被告赔偿前述损失,并提供了《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、汇款凭条、收据、收条,网络报道、安居客房价均价走势图、搜房网城南小区租房信息、聘请律师合同及律师费发票等证据。被告则表示其为非沪籍单身人士,近两年内在上海累计缴纳个人所得税已满一年(提供个人所得税完税证明),现清楚自己属于限购对象。同时,被告认可原告损失违约金3万元、中介费3,000元、贷款手续费10,000元及律师费10,000元,共计53,000元。对所谓房屋重置价值损失不予认可,因并未实际发生;对房屋租金损失同样不予认可,原告本就将系争房屋钥匙交给中介便于带客户上门看房,且原告并未将房屋交付被告。

    以上事实,有原告提供的《买卖协议》、《买卖合同》,被告提供的上海市个人住房房产税认定通知书、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书(收据)、税收通用缴款书以及原、被告庭审陈述在案佐证。

    本院认为,原、被告就系争房屋签订的《买卖协议》及《买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。现由于被告属于本市房地产限购对象,导致合同无法继续履行,现原告要求解除合同,依法应予准许。合同解除后,原告收取的房款34万元应返还被告。被告虽抗辩因政策变动造成不能正常交易,原告须退还被告所付的全部款项,但亦承认合同签订后至办理房产过户期间只发生关于个人所得税的政策调整。因即使该政策确已正式实施亦不足以导致正常交易不能,而该期间内实际未出台限购新策,故被告难以据此免除自己违反限购政策而应承担的责任。综观《买卖协议》和《买卖合同》的约定,虽在《买卖协议》上有关于不属于限购对象的承诺,但对违反该承诺应承担的责任并未作约定;而在《买卖合同》补充条款(二)明确约定了对违反限购政策的,被告应承担损失赔偿责任。现被告对原告所提经济损失中的53,000元予以认可,本院可予照准。对原告提出的另外两笔损失,其中房屋重置价值损失缺乏依据;而房屋使用费损失,原告为出售系争房屋本就将房屋钥匙交于中介公司,未产生租金类收益,同时原告也没有提供确凿证据证明房屋已交付被告使用,故对该两笔损失,本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定,判决如下:

    一、解除原告XXXX与被告XX就上海市XXXX1306602室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》;

    二、原告XXXX于本判决生效之日起十日内返还被告XX34万元;

    三、被告XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告XXXX53,000元;

    四、驳回原告XXXX的其余诉讼请求。

    负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

    案件受理费4,795元,减半收取计2397.50元,由原告XXXX负担1,835元,被告XX负担562.50元。

    

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