开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿

案情：今春房交会，我所律师受邀作为成都市房地产管理局政策法规一条龙服务的咨询律师，在房交会现场接待咨询。2005年4月24日上午，有一位李先生，携一份商品房买卖合同，满腹困惑来到成都市房地产管理局新落成的房交会四楼。李先生出具了一份合同自编号为00008844的商品房买卖合同，在该合同中，某房产开发公司与李先生就该房产公司所开发的某楼盘达成买卖协议，双方约定了一次性付清房款55万元及逾期付款的违约责任。合同签订后，李先生在约定期限内分两次共支付了6．5万元，后来，因资金状况发生变化，不能实现一次性付款，于是李先生与开发商协商变更付款方式为抵押贷款，遭到开发商拒绝，开发商态度十分坚决，要求严格按已经签订的商品房买卖合同履行，如果李先生在2005年4月30日之前，不能按约定交付剩余房款，那么按照合同约定，李先生将丧失已付⒍5万元及对商品房的权利。

我所律师仔细阅读了商品房买卖合同后，告诉李先生合同本身没有问题，如果李先生不能按约定在2005年4月30日之前支付余款（39万元），那么将承担违约责任，即所交65000元开发商可以依照约定不予退还。在继续与李先生的交谈中，李先生提到开发商称不是自己不协助办理抵押贷款，而是本商品房不得再申请抵押。我所律师从这句不同寻常的解释中嗅出端倪，向李先生提出，此份商品房买卖合同可能存在严重的瑕疵，此瑕疵甚至可能导致合同无效或者合同被解除，只有在这种情况下，李先生已交付的65000元才有可能退还。但我们的分析必须要有证据来支持。于是，根据李先生的委托我们对该商品房的状况展开了调查取证。

律师办案记录：

接受委托后，金融房产部全体律师就该案进行了一次碰头研讨分析，梳理了办案思路，拟订了办案计划，并指定律师余燕、张坤承办此案。

两名律师立随即展开了调查取证。2005年5月19日星期四律师到成都市新津县房地产管理局，查询情况如下：首先，在备案的商品房合同库中输入了李先生的商品房买卖合同备案号，显示没有这一合同；而后，在律师的一再要求下，输入了李先生所购商品房的的栋数和楼号，查询结果与我们的设想相吻合——已经备案的商品房预售合同买受人为刘先生，该商品房交易由中国银行某支行提供20年8成贷款，而这一备案至今有效；然而在我们要求打印这份备案登记表时，遭遇了障碍，房管局工作人员坚称这是个人信息，我们律师不是备案合同人的代理人，故无权取证，而我们要求查阅登记备案的房地产抵押贷款合同，得到的答复竟是此抵押合同尚未登记。

由于不能取得该房已卖给刘先生的书面证据，于是我所律师经过讨论，制定了将取证行为予以公证的策略。2005年5月24日星期一律师再次进行取证，本次取证分成两步：一方面是申请公证处对两名律师在房管局的取证过程和查询结果及内容进行了公证，由一名律师查询，另一名律师制作了现场取证记录，公证人员对取证的全过程及律师当场制作的取证记录进行公证，制作了公证书，将在房管局查询的信息以书面的形式固定下来；另一面，根据所了解到的在房管局备案的商品房预售合同所载信息，律师在公证处查到了该商品房抵押贷款合同的公证情况（根据相关规定，银行应在房地产抵押贷款合同进行公证后，发放贷款）。这样，我们在第一时间，获得了最为关键的证据。

在律师已取得“取证行为公证”的当晚（开发商可能从某种渠道知道了律师的取证情况），开发商致电李先生，同意退还全部已收房款，并承担一半律师费。李先生的意思只要求退还购房款，不需要承担律师费。第二天，开发商主动找到李先生，将所收65000元购房款全数退还。

法条援引：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

律师点评：

在法律实务中，将一套商品房卖给两个以上消费者的，称为一房二卖，一房二卖是国家法律、法规命令禁止的，一旦发生必然导致一份合同无效和双倍惩罚：通常，已经备案的合同有效，对无效合同的过错方应双倍返还已收房款。据我们了解的情况，本案并非开发商蓄意违法进行一房二卖，而是第一购房人欲委托开发商代其销售这套合同房，如果情况属实，对此，开发商可能采取以下几种操作方式：

一、直接以开发商自己的名义进行了销售，签定与第一购房人购买标的完全一致的商品房买卖合同，即开发商是出卖方（本案属于此种情况）；

二、以第一购房人的名义签订房屋买卖合同（即出卖人为第一购房人），开发商可以作为见证方，见证双方的买卖行为,并协助完成相关手续；

三、也可以以开发商的名义卖房，但在与第二购房人的商品房买卖合同中必须明确告知此房现存状况，即是接受第一购房人委托（应当出示委托人的授权），代其出售;也就是说, 开发商应尽到瑕疵告知义务。

按上述第一种操作方式，将造成一房二卖的客观事实。本案正是如此，从所取得的证据上看，因第一购房人刘先生的预售合同已经备案且至今有效，开发商又以自己的名义就同一套商品房与李先生签订了商品房买卖合同，这就构成了一房二卖；另外，涉案的商品房已经办理按揭贷款，开发商隐瞒这一重大事实，也可能导致合同无效或被撤销。事实上，开发商存在明显的操作失误，本案的实情极有可能是开发商接受第一购房人刘先生的委托代其销售尚未办理产权证的商品房，一旦销售成功，直接更名。但是开发商这样的行为与一房二卖的特征完全吻合，极易造成自己的被动。

第二种操作方式，属于通行的转让合同房的行为。2005年5月12日，国务院公布了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委局推出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（2005年6月1日起执行），已经明令禁止转让期房，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，以防范私下交易。但本案中的合同房交易发生在此《意见》实行前，并不违反国家禁止性法律、法规，如果当时采用此种方式，则该合同房买卖合同有效，李先生将因违反合同约定而承担违约责任。

如果当时开发商采取了上述第三种方案，则自己履行了瑕疵告知义务，李先生是自愿接受房屋，开发商不存在欺骗和隐瞒，不会导致合同无效。

律师采用了及时、有效的保全证据的措施，也是此案迅速圆满结案的重要原因。

总结此案，开发商应引以为戒，在解决问题时应对法律法规有充分的研究和了解，不能想当然采用自己认为便捷的方法，否则，很可能为此付出沉重的代价。