售楼广告和宣传资料不实的法律后果

2002年8月，张某等10多位购房者根据某开发商分发的购房宣传资料，购买了相应的商铺。宣传资料对商铺的内外环境的说明十分祥细，并命名为“XX休闲广场”，将广场描述为具有购物和休闲的双重功能。张某等多位购房者认为广场的商铺作为开发休闲商品将会有很大的商业价值于2001年8月下旬，分别与某开发商签订了商品房买卖合同，并支付了相应购房款。

但是商铺交付后，张某等10多位购房者发现，广场外部没有“XX休闲广场”的名称，广场内部建设也与宣传资料相差很远，没有凸显休闲气氛和自然气息的水景和贯穿三层楼面的玻璃水幕，而且合同和宣传资料上载明的一个个独立的有隔离的商铺却变成了一个通间。致使10多位购房者在商铺交付后一直无法出租或经营。于2003年1月15日，向某法院提出诉讼，要求某开发商履行原来广告和宣传资料上的承诺，并承担商铺交付之日至请求法院判决之日的租金损失。

被告方抗辩：

1、销售广告和宣传资料不是合同内容，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的销售广告和宣传资料构成合同内容的条件。

2、销售广告和宣传资料尾部有“以合同为准”的申明，开发商对销售广告和宣传资料的责任已免除。

3、“XX休闲广场”为经批准的标准地名，开发商在销售广告和宣传资料中使用“XX休闲广场”名称并无不妥。

4、商场经营定位、楼梯、商场间隔等问题，均属于房屋交付以后，在经营过程中发生的纠纷，与开发商无关，应向相关第三方主张权利。

5、开发商严格按照设计施工图纸进行开发，经综合验收合格后按期交付商铺，购房者在《商品房交接书》上已签字确认，开发商的合同义务已全部履行完毕。

原告方观点：

一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定， 

被告在宣传资料上的说明应视为合同的内容。

2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案被告方宣传资料上的说明完全符合以上构成合同内容的要求,应视为合同的一部分。

1、该宣传资料上就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是具体确定的。

2、该宣传资料上的说明和允诺对合同的订立有重大影响。

3、该宣传资料上的说明和允诺对房屋价格的确定亦有重大的影响。

综上所述，被告在宣传资料上的说明和允诺完全符合《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的构成合同内容的三个条件，应当被视为是合同的内容。

二、被告在宣传资料关于“以合同为准”的申明不能免除被申请人对宣传资料的合同义务

三、被告虽然履行了商铺交付的合同义务，但由于该交付履行属不适当履行，被告仍应当承担不适当履行的违约责任

四、被告除了承担继续履行合同义务的责任外，还应当承担赔偿申请人损失的违约责任。

在本案中，开发商依赖宣传资料只要不写进合同就可以不承担责任的传统思路，为吸引客户，满足自身的利益需要，不惜对楼盘做出许多说明。在以前，开发商的行为往往不承担责任，但在法律已经完善的今天，法律也将维护广大弱小购房者的合法权益，

法院判决

法院经两次开庭审理后，于2004年6月21日作出判决。

判决书认为，原告要求被告在其商铺所在建筑物外标上“XX休闲广场”名称标牌是合情合理的，这也是被告应尽义务。虽然“XX休闲广场”名称早已被依法核准，但由于被告交付时未使用该名称标牌，而被“东方电器连锁店”取而代之，是导致原告无法实现原购房目的的主要原因之一。根据公平原则，被告由此给原告造成的损失应酌情赔偿……由于该建筑已通过综合验收并投入使用，故对原告要求恢复水景、水幕、天空设计造型等要求，不予支持。

判决内容：1、被告一次性赔偿原告经济损失50万元，于判决送达之日起十日内付清；2、被告于判决送达之日起三个月内在该建筑物上标明“XX休闲广场”名称；3、驳回原告其他诉讼请求。